未取得产权证的房屋能否买卖

　　【案情】

　　安义有一套建于20世纪70年代的房屋被纳入拆迁范围。拆迁单位通过产权调换的方式补偿其一套拆迁安置房。2007年5月，拆迁单位向安义交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。安义与王诚签订房屋买卖合同，双方协议：将安义取得的拆迁安置房转让给王诚，总价50万元。王诚向安义交付定金1万元.待其取得房产证后一次交清全部房款并办理产权过户手续。此后，安义认为转让价格过低，要求解除合同，遭到王诚的拒绝。王诚向人民法院提起诉讼，要求对方按照合同履行义务。

　　【双方争议观点】

　　■原告王诚诉称，双方订立的房屋买卖合同是真实的意思表示，合法有效。请求人民法院判决被告履行合同义务，交付房屋并协助其办理房屋产权过户手续。

　　■被告安义辩称，依据我国《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同，应该予以解除。

　　【南京房产律师点评】

　　根据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”(第6条);“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”(第9条)。因此，房屋经依法登记并取得权属证书后，产权才能转让。如果房屋未经依法登记和取得权属证书，物权尚未依法设立，转让也就无从谈起。所以，《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的。”

　　法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。从《城市房地产管理法》规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的目的来看，这是为加强对房地产交易管理的需要，防止和杜绝违规建房、权属有争议的房屋进行交易，从而保障交易安全。如果对符合规定的建房、权属明确的房屋仅以未办证为由限制其交易，不仅不利于房地产业的发展，而且也会对自愿和诚实信用的合同原则造成阻碍和遏制，当事人的随意悔约也同样危及着交易安全，显然这不是这部法律的立法目的。

　　对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。在房屋转让中，不能因为不具有房产证而限制其交易，房产未进行最初登记和过户登记，只是产生房屋所有权不转移的效力，但双方的转让合同仍可成立和生效，合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它不仅在双方当事人间产生债权债务关系，而且可以引发物权关系变动的法律事实，因而双方当事人基于合同形式的权利义务关系应受到转让合同的约束和法律保护。就本案而言，房屋转让双方在履行或享有合同产生的债权债务时，必须以自己的行为促使房屋产权的变更，这样就可以体现合同是物权变动的原因。

　　这里所说的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中，这些证明材料有拆迁协议、开发公司出具的证明、开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中，安义对拆迁安置房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权归其所有，双方对此亦没有争议。因此，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。而且，从双方当事人订立合同时的情形看，原告、被告在订立买卖合同时，双方对房屋没有产权证的事实都是知道的，合同是在双方自愿的基础上订立的，被告现提出悔约有违诚实信用的原则。原被告的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定履行义务，交付房屋并协助原告办理产权过户手续。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。