经济适用房不能双倍索赔？律师法官理解不同

　　交房约定

　　年近半百的老程为2004年买的房子打了一场官司。前几天，他从律师手里拿到裁决书后，发现自己完胜开发商。“总算出了一口气，”老程说，想当初找开发商协商这件事情时，对方的态度可真是比石头还硬——反映了无数次问题后，开发商最终甩出一句话：给你3000元，要不就走人。

　　为改善一下居住环境，老程决定拿出半辈子的积蓄买套房子。挑来挑去后，老程选中了迈皋桥的一处房子。2004年年初，老程和开发商签订了一份《契约》。其中约定，开发商应于2004年12月28日前将房屋交付给老程，逾期交房的，按照每日已收房款的万分之零点五向老程支付违约金;房屋交付后90日之内，双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方向对方承担每天30元的违约责任。

　　为证跑了一趟又一趟

　　转眼到了交房日期，老程发现开发商没有动静，更没收到拿房的书面通知。跑了好几回，时间耽误了20多天，老程才总算从物管那里拿到了自己房子的钥匙。

　　虽然一肚子气，但房子也算拿到手了，老程决定忍气吞声，想着办证什么的还是得和开发商打交道，关系处好了事情好办点。可下面的事情让老程真急了。房子到手3个月后，开发商什么招呼也没打，一点也没有协助自己去办理房屋产权证、土地证的意思。房产分层分户平面图、国有土地使用权分割转让证、房屋销售发票，这些老程拿不到就办不了相关证件，可东西都握在开发商手里啊。老程一趟一趟地跑，可是直到2005年年底他才拿到这些材料，等办好产权证和土地证，已跨入2006年了。

　　官司赢了

　　老程心想，买房《契约》上将违约责任写得清清楚楚，开发商为什么就不按合同办事情呢?老程自己对合同法不熟悉，掏钱请了江苏当代国安律师事务所的仇海军和杨龙辉律师，一定要讨个说法。两位律师立即向南京仲裁委员会申请了仲裁。在庭上，开发商表示，到了拿房日期时，公司通过在楼道张贴通知的形式告诉所有业主拿房和领取产权资料，只是因为通知工作没做好没有联系到老程。

　　裁庭认为，虽然开发商对交房日期有异议，但开发商作为商品房的销售方，有义务按合同约定交付房屋，在不认同老程所述的交房日期的情况下，负有提交房屋交付日期的证明材料的责任。仲裁庭根据南京地区商品房交易习惯和优势证据原则，确认开发商交房日期为2005年1月18日，即老程认定的拿房日期。

　　开发商向老程支付逾期交房违约金407元和逾期协助办证违约金6570元，总共853元的仲裁费用则由开发商承担816元。老程拿到胜诉的裁决书后很高兴，虽然拿到的钱不多，至少法律否定了开发商。经过这件事，老程有个疑问，万分之零点五的违约责任对开发商有没有约束作用?他建议，房管部门应该在格式合同中强制提高这个“万分之零点五”。

　　律师视点

　　如果对质量有疑问，拒绝拿房算不算开发商迟延交房?如果开发商具备竣工备案验收表，一般视作具备了交房的条件。很多迟延交房案件起因于小区配套设施安装不齐全、不到位，配套设施是否按期、按时交付的违约责任的承担也是由双方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考察配套设施的到位情况，如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常生活，业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付条件，有权拒绝接受开发商的交付。

　　对高院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释，律师、法官存在不同理解

　　昨天，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正式实施。不过，有关专家提醒百姓对商品房“双倍赔偿”的问题不可盲目乐观。承办了本市首例“商品房双倍赔偿案”的白月涛法官说，不是所有房产纠纷都会得到双倍赔偿。他说，集资房、房改房、经济适用房不适用这个解释。

　　案件回顾

　　国内已有双赔先例

　　因未能为客户办理北京户口，房山区某农工商经济联合社被三位客户分别告上了法庭。5月29日，此案原被告双方在房山法院承办法官的调解下已经握手言和。作为被告某农工商经济联合社还带来了三名原告所交纳的23万多元首付款和利息。

　　据承办法官房山法院民一庭的白月涛介绍，原告放弃双倍赔偿请求。

　　据悉，这起案件是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(详细内容可登录信报网站www.stardaily.com.cn查询)颁布后，北京市首例商品房双倍赔偿案。

　　据了解，此前国内一些省市也相继审理了此类案件。

　　今年4月初，河南省鹤壁市的一起商品房欺诈案经过一审、二审以及申诉后，三审都认定消费者应获得双倍赔偿。5月19日，广州天河法院受理了广东省在高法出台该《司法解释》后，首起依据这个司法解释要求“双赔”的官司。目前案件正在审理当中。原告提出了高达136万元的“双倍赔偿”要求。

　　司法解释

　　五种情形可能双倍赔偿

　　那么到底在什么情况下，买房人有可能获得双倍赔偿呢?

　　白月涛法官告诉记者，该《解释》中已经明确规定五种情形，买房人可要求双倍赔偿。

　　一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　具备上述五种情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　法官释疑

　　不是所有纠纷

　　都能双倍赔偿

　　白法官在接受记者采访时说，近期媒体报道中存在误区，夸大了双倍赔偿的可能性。他提醒，并不是所有的商品房纠纷案件都能获得双倍赔偿。

　　白法官提醒说，首先，买房人在打官司之前一定要清楚自己的房子是什么性质的，比如该司法解释所说的是针对商品房而言，而集资房、房改房、经济适用房不适用这个解释。

　　其次，该司法解释中明确规定，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房人除了有可能要回已付款、利息及损失赔偿外，还有可能得到0.1倍到1倍的赔偿。由于量裁赔付空间过大，法官就要根据具体案情来定，而不是硬性规定一定要赔偿已购房款的1倍。

　　此外，买房人除了拿回自己的已付款、利息及损失赔偿外，有可能不再得到任何赔偿。

　　但白法官提醒买房人，打商品房官司要谨慎提出“双倍赔偿”的请求。因为买房人要求双倍赔偿的商品房纠纷案件，其诉讼费都会相应的比较高，诉讼费多的在万元以上，少的也在千元以上，一旦买房人提出的双倍赔偿请求得不到法院的支持，就要相应承担诉讼风险，承担一定的诉讼费。白法官提醒，提出“双倍赔偿”前一定要认真咨询律师。

　　律师观点

　　“双倍赔偿”解释

　　适用经济适用房

　　该《司法解释》是否适用于经济适用房?秦兵律师则提出了和白法官不同的看法。

　　北京隆安律师事务所的秦兵律师认为，虽然该司法解释说明，其是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但同时该司法解释的第一条却规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的合同，就是说买卖经济适用房的双方也符合这个规定。

　　打官司毕竟是最后的选择，买房人应注意什么才能减少麻烦呢?

　　秦兵律师在接受记者采访时说，当案件纠纷遇到没有明确法律规定时，买房人在签订合同时就应格外注意。双方在签订合同时，应将合同条款规定得越详细越好。一旦出现违约行为，买房人就可以根据合同来保护自己的合法权益。具体条文，可以参照《204条商品房买卖合同》。