向暂无产权的人购买房屋的，能否适用善意取得

　　向暂无产权的人购买房屋的，能否适用善意取得?

　　【案情】

　　2006年6月，甲公司办理了准建证和施工许可证，与乙公司协商签订建房合同。合同规定，甲公司建造两栋共24间商品房，由乙公司垫资100万元承包建筑工程，定于2007年7月前完工交付。如商品房完工交付3个月内，甲公司不付清乙公司工程款，则以建成的

　　商品房5间(每间价格20万元)抵偿乙公司，产权证由乙公司与甲公司双方于半年内办理。2007年6月，乙公司如期完工交付商品房，甲公司却在3个月内分文未付工程款。2007年7月，乙公司找到严美，提出以价格25万元转让1间房屋，并向严美出示了建房合同及有关证件，严美同意购买。经查证该建房合同和甲公司尚欠乙公司工程款情况属实，严美遂与乙公司订下协议，乙公司将甲公司抵偿的商品房1间作价25万元转让给严美，严美先期付房款5万元，待乙公司与甲公司将房产证办妥即补足房款。

　　依此协议约定，严美将购买的商品房进行了装修，购置了一批家具，准备于当年国庆前夕搬进新居。此时，甲公司领导出面阻止，其理由是：该商品房是该企业财产，严美与乙公司的买卖关系无效。而严美认为，该房是在甲公司抵偿给乙公司的情况下，自己向乙公司购买的，产权手续按乙公司与甲公司签订的建房合同办理并无不当。严美为此多次与甲公司交涉未果，遂于2007年10月向法院起诉，请求保护自己购买该房的合法权益。

　　【双方争议观点】

　　■原告严美诉称，自己根据甲、乙两家公司签订的建房合同向乙公司购买争议房屋，买卖关系合法有效。即便认为该抵偿商品房在办理房产权证之前属甲公司所有，乙公司将该房产转让，构成无权处分，但由于原告购买该房时是善意的，因此，可基于善意取得制度获得该房产的所有权。

　　■被告甲公司辩称，虽被告违反建房合同，但该所谓抵偿之商品房产权仍属被告所有，乙公司无权处分，因此，原告与乙公司之间订立的房屋转让协议无效，原告购买该房屋不合法，不应予保护。而且，原告与乙公司之间进行的房屋转让，没有办理产权登记手续，这种房产转让也属于无效。

　　【南京房产律师点评】

　　在本案中，虽然甲、乙两公司有合同约定：如商品房完工交付3个月内，甲公司不付清乙公司工程款，则以建成的商品房5间(每间价格20万元)抵偿乙公司，产权证由乙公司与甲公司双方于半年内办理。但依据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”(第9条)。因此，在办理产权登记手续之前，该商品房仍归甲公司所有，乙公司转让该商品房的，属于无权处分。原告能否取得争议房屋所有权的关键就在于其依据甲、乙公司之间的建房合同购买该房屋，是否适用善意取得。

　　所谓善意取得，是指无权处分他人动产占有人，在依法将其动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就依法取得该动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还。在法律上，善意取得一般只适用于动产而不适用于不动产。原因是不动产有登记制度，不容易发生无权处分人转让不动产的情形。但随着社会经济形势的发展与变化，房地产市场的持续升温，现在在不动产领域也发生了越来越多的无权处分人擅自处分他人房产的情形。因此，为了保障买受人的合法权益，有必要对不动产也实行善意取得制度。例如，甲利用与登记机关的熟人关系将乙的房产登记为自己所有，后将其卖给丙，丙基于对登记机关的信任而取得该房产法律上的所有权。原所有权人乙只能向甲请求赔偿损失，不能要求丙返还房产。一般而言，房产价格比普通动产高，交易过程也比一般动产繁琐许多，如果不适用善意取得制度，则对买受人而言，无论经济上还是精力上，都是十分不公平的。而且现在房产交易流转速度加快，从提高交易信用、保障交易安全的角度看，也有必要保护买受人的善意取得权利。

　　因此，《物权法》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”(第106条第1款)“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”(第106条第2款)善意取得适用的前提是转让人处分财产构成无权处分。无权处分是指权利人无处分权而从事了法律上的处分行为，这种法律上的处分主要是通过买卖、设定抵押等使所有权转让。无权处分包括四种情形：一是无所有权的情形而对该财产进行处分，如承租人将承租的财产转让给他人。二是权利人有所有权但其处分权受到限制，如共有人之一未经其他共有人的同意处分共有财产。三是权利人不具有处分权的情形，如在附条件买卖中买受人未享有所有权而将标的物出让。本案即属这一情况。四是代理人擅自处分被代理人的财产。

　　因为善意取得制度仅在于弥补让与人无权处分的欠缺，其保护的范围则仅限于对处分权的信赖，对于行为能力及代理权的信赖，不适用于善意取得。因此如让与人为无民事行为能力人，而受让人信赖其为完全民事行为能力人而受让动产，则不能适用善意取得制度。在一般情形下，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。但如果符合以下条件，则财产的受让人取得动产或者不动产的所有权。

　　第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的。善意是指不知情，受让人在受让财产时不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限，而误信财产的占有人是所有人或具有处分他人财产的权限。当然善意也包括作为善意取得标的的物必须是法律允许流通

　　的财产，如果法律禁止或者限制流转的物，则不能认为是善意，不能适用善意取得制度。受让人在受让该不动产或者动产时是善意的，但仅指受让人在受让财产的当时为善意，而与让与人(无权处分人)是否善意无关。如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不能适用这项制度。善意的时间点：动产就是指交付之时，不动产就是指登记之时。

　　第二，财产以合理的价格转让，受让人属于有偿受让财产。善意取得的一个重要前提条件就是是有偿取得。这是因为，无偿转让财产本身就表明财产的来源可能是不正当的，一个正常人应当查明财产的来源或者应当知晓财产本身的权利瑕疵，如果知道财产存在权利瑕疵仍愿意受让该财产的，本身就说明受让人不是善意的或者是有重大过失的。另外，基于受让人无偿受让财产这一事实，返还财产并不会使受让人蒙受多大损失，所以无偿取得不适用善意取得。以合理的价格转让并不意味着受让人已经支付了相应的价款，只要该受让行为是有偿的，即使受让人还没有支付价款，也不影响善意取得的成立。

　　第三，转让的财产已经依法登记，不需要登记的已经交付给受让人。在善意取得制度中，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，即受让人已经实际占有了该财产或者已经对该财产进行了登记。如果双方仅仅达成了合意，而并没有发生标的物占有的移转，则不能发生善意取得的效果。这是因为在这种情形下，双方当事人仍然只是一种债的关系。而善意取得为物权取得的一种方式，而对物权的保护只有经过公示，才可获得公信力;物权变动未经公示就不会发生真正的移转，受让人也无法取得该物权，其只能请求出让人交付财产。而此时，原所有权人所享有的权利仍然为物权，根据物权优于债权的原则，法律在这种情况下应首先考虑对原所有权人的保护。对于不动产物权的变动，以登记为转移的手段;对于动产物权的变动，以占有的移转为其公示手段。

　　在善意取得情况下，原权利人丧失动产或者不动产的所有权，而受让人取得动产或者不动产的所有权，善意取得作为所有权取得的一种方式，原权利人不得向善意的受让入主张返还原物。让与人与受让人基于法律行为而产生债权债务关系，受让人因善意而取得让与人移转其占有的财产所有权，而受让人应向让与人支付价金，如受让人不按法律行为支付价金，应承担违约责任。受让人取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　在本案中，原告购买本案房屋时出于善意且无过失，并已平稳公然地开始占有。本案乙公司与甲公司之间的合同，实际上是一个附条件合同，即以商品房完工交付3个月内，甲公司能否付清工程款作为房屋抵偿的生效条件。从该合同的内容、方式来看，应认定为合法有

　　效合同，即双方约定的条件成立，该抵偿则应当生效。然而该抵偿条件因未办理手续而未能实现所有权的转移。因此，乙公司对该抵偿之房无权处分。由于乙公司在找到原告协商房屋转让一事时，出示建房合同等有关证件，都可证明甲公司抵偿该商品房是合法有效的，且乙公司以25万元大于抵偿的价格，也符合商品房市价，属于以合理价格转让;而且原告在进行该房装修时候，甲公司从未有人干涉，这使原告更难怀疑该房产抵偿的真实性。由此可见，原告购买本案房屋，是出于善意且是通过交换而实际占有取得该财产。

　　原告在购房时，之所以没有及时办理房产登记，并不是原告的过错，这是因乙公司与甲公司签订建房合同规定的缘故。在这种买受人实际占有只因售卖人原因未能及时办理登记的情况下，作为善意买受人的原告取得的所有权应受到法律保护。《物权法》第33条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”对原告取得的房屋所有权应当依法予以确认。