丈夫单方偷卖房 妻子讨回未获准

　　人到中年的妻子范浦(化名)，一纸诉状把单方偷偷卖房的丈夫常斌(化名)和买房人徐小姐告上法院，要求法院判令丈夫常斌与徐小姐签署的《上海市房地产买卖合同》为无效，将新闸路某号的房屋产权户名恢复到夫妻及儿子名下。近日，上海静安法院判决常斌与徐小姐签署的《上海市房地产买卖合同》无效;范浦要求将坐落于本市新闸路某号房屋的产权恢复至夫妻及儿子名下的诉请，不予支持。

　　风风雨雨走过了10 多年的范浦和常斌系夫妻关系，双方生育有一子。他们从相亲相爱一路走过，自2000年起夫妻双方开始多次为家庭琐事发生争吵，夫妻关系逐渐降至冰点，由爱生恨的范浦曾两次起诉到法院请求离婚，均未获法院判决的支持。2011年3月，范浦再一次起诉要求与丈夫常斌离婚，面对无法挽回的夫妻感情，常斌也默认这一曾经婚姻的解体，经法院调解双方达成了离婚协议，双方所生育的一子归常斌共同生活。今年3月，当双方第三次闹离婚的同时，夫妻双方拥有多套房屋的范浦，却向法院提出了本次诉讼纠纷案。据悉，范浦曾向本市某法院起诉丈夫常斌，擅自将地处市东地区另外一处房产过户至儿子户名上的诉讼，被法院认定单方过户属无效。

　　范浦在起诉中称，自己在离婚诉讼期间才发现系争房屋被丈夫私下出售，经查实在2009年7月丈夫常斌私下偷偷与买房人徐小姐恶意串通，签订了非法房屋买卖合同，将原登记在夫妻及儿子的名下，属共同共有本市新闸路某号建筑面积32.94平方米的房屋，出售给了徐小姐，该行为侵犯了自己的权益，请求法院判决支持她的诉讼请求。

　　法庭上常斌不否认私下卖房之事，并称身为妻子范浦自婚后从不承担家庭的生活开支，仅靠自己一人收入无法维持家庭生活，故只能通过出售房屋的方式来弥补解决。认为自己是通过房屋中介公司才与徐小姐相识，为归还银行贷款和家庭生活开支，只得瞒着妻子通过中介公司与徐小姐交易系争房屋。在交易过户时，自己在外面找了一个体貌相似范浦的女子，冒充范浦完成了房屋过户签名手续，并代儿子在合同上签署了名字，所得购房款亦用于家庭生活开支。

　　而同为被告人的房屋购买人徐小姐表示不认同范浦之诉，认为自己是通过中介公司才与常斌认识，不知晓范浦与常斌夫妻间存在婚姻纠纷，在房屋交易中心办理房屋过户时，才看见与常斌同来的一女子，根本不知道该女子不是常斌的妻子。声称为了履行购买该房屋，自己已支付了全部购房款105万元，强调自己购买该二手房属善意取得的第三人，该房屋买卖合同属有效。

　　法院认为，涉案系争新闸路某号房屋属范浦、常斌及儿子三人共有，而常斌未经范浦同意，擅自处分将房屋出售给他人，该行为侵害了范浦的合法权益，所与徐小姐签订的房屋买卖合同应确认为无效。而本案的徐小姐在购买该二手房时，并不知晓范浦与常斌夫妻间存在感情危机而闹离婚，购下的房屋并非恶意，房屋转让也符合当时的市场价格，徐小姐按合同约定付清了全部的购房款，属房屋买卖的善意第三人，现该房屋早登记在徐小姐的名下并已实际占有使用，房屋转让手续已全部完成，范浦无权要求徐小姐返还房屋，但可以另外诉讼要求常斌承担侵权赔偿责任，遂作出了一审判决。

　　法官点评：然房屋买卖无效 恢复原名未获准

　　眼下，市民手中拥有多套房产的决不占少数。而若夫妻关系破裂后最大争议的财产就是房屋。从本案判决的结果看，就是略通晓法律的人们，对本案的判决主文两条，可能也会拿捏不准而不理解。既然常斌与徐小姐签订的房屋买卖合同被认定属无效，可范浦要求将涉案房屋恢复至她与常斌及儿子的名下，又得不到法院认同的支持呢?

　　对此，承办法官作出如下解释：首先、本案的常斌有偿找了一女人替代范浦，冒充是范浦本人，欺骗办证机关办理房产买卖过户手续，这一行为完全违背了范浦本人真实意愿，所签署的房屋买卖合同当属无效。我国合同法也规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。换而言之权利人不予追认的，争议合同当属无效;其次、我国物权法规定购买房屋产权人在善意取得的情况下，原房屋权利人与购买人之间将发生物权变动，购买人因善意取得该房屋所有权，原权利人的所有权将因此消灭，原产权所有人不得向善意购买人主张返还原房屋产权。可见只要徐小姐属善意购买下该房屋，范浦则无权要求恢复房屋所有人原状;再次、从买卖合同的表现形式看被认定属无效的合同，最终会产生两种结果，一种是恢复原状，另一种为不恢复原状。而从本案审理上看，徐小姐购买下该房屋属善意取得，那么涉案房产就不可能恢复原状，最终的结果只能是不予恢复原状。但范浦平白无故所遭受的经济损失，可向常斌追索而主张侵权赔偿责任，不但包括被卖掉房屋的价格，还包含了房屋本身可溢价部分的损失。