出租人将房屋优惠卖给友人的，承租人能否主张以同等条件购买

　　【案情】

　　刘生有一处闲置的房屋。2005年6月，刘生与李进签订了房屋租赁合同，约定：李进租赁刘生的楼房两居室一套，租金每年15000元，按年度支付;租期自2005年7月至2007年7月。李进交纳了1年的租金，刘生将住房交付给其使用。2006年3月，刘生因工作调动至外地，拟将该住房出卖。单位同事孙强有意购买。经双方协商，于2006年4月签订了房屋买卖合同，孙强以30万元的价格购买该房屋。随后，刘生通知李进，该房屋已经出卖，李进可与新房主协商继续租赁事宜。李进表示异议，认为刘生在未通知自己的的情况下将房屋出卖给第三人，侵犯了自己的优先购买权。双方无法协商一致。此后，李进拒绝迁出房屋或向新房主交纳房租。2007年10月，孙强向人民法院提起诉讼，要求李进迁出房屋。李进提出反诉，认为刘生与孙强的房屋买卖法律关系无效，请求人民法院确认自己与刘生同等条件的房屋买卖法律关系成立。

　　【双方争议观点】

　　■原告孙强诉称，自己与刘生的房屋买卖关系合法有效。李进非法侵占自己的房产，既不交纳租金，也不腾出房屋，请求人民法院维护自己的财产权益，排除妨碍，判令李进迁出房屋。

　　■被告李进辩称，自己作为争议房屋的承租人，享有房屋的优先购买权。刘生在未通知自己的情况下将房屋出售给孙强，侵犯了自己的，合法权益。请求人民法院确认该房屋买卖法律关系无效，自己要求以同等条件购买该房屋。自己于2006年4月获悉承租房屋出卖给他人，是得知权利侵害之曰，由此计算的期间为诉讼时效的期间，而非法定的优先购买权的计算期间。权利，未超出诉讼时效。

　　■第三人刘生的代理人提出，的意思而无需对方的同意而行使。自己在合法权利被侵犯两年内主张优先购买权属形成权，即依单方依其性质应适用除斥期间的规定，而非适用诉讼时效的规定。在法无明文规定的情形下，应类推适用民法关于除斥期间的规定，除斥期间届满其权利绝对消灭。《合同法》第55条、第75条、第192条规定行使撤销权的期间为一年，即“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使”，否则，撤销权消灭，其规范内容即为除斥期间。优先购买权与撤销权同为形成权，应类推适用《合同法》中有关撤销权除斥期间盼规定。被告误将形成权当作请求权，适用诉讼时效期间的规定，是错误的。被告在获悉承租房屋出卖后1年零6个月的时间才主张权利，显然远远超出了该权利的除斥期间，优先购买权已经归于消灭。其诉讼请求不能得到支持。

　　【南京房产律师点评】

　　《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第118条也规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从上述规定看，出租人在出卖租赁房屋时，应提前通知承租人，如果没有通知，就违反了法律规定，构成对承租人优先购买权的侵害，承租人就可以主张买卖合同无效。

　　但是承租人在什么时间可以主张买卖合同无效，法律没有规定，有人认为承租人随时可以主张买卖合同无效，显然是不妥的，因为如果承租人一直不主张优先购买权，那么买卖合同的效力就一直处于不稳定状态，这样不利于交易秩序的稳定，所以应当确定一个合理的期限，来促使承租人行使权利。超过合理期限，承租人就丧失优先购买权。房屋所有人与买受人买卖租赁房屋没有提前通知承租人，该买卖合同并不是必然无效，只有当承租人在一定的合理期限内主张权利时，才有可能使买卖合同无效。因此，对承租人主张权利的期限必须给予限制，究竟给承租人行使优先购买权的期限为多长，如果以法律关于除斥期间的规定，即一年计算，虽然符合侵权行为诉讼时效的规定，有其合理性，但是时间还是过长，不利于维护交易的稳定，也不利于维护房屋买受人的权利。

　　根据上述司法解释的规定，虽然买卖出租房屋未通知承租人，但承租人应在知道房屋买卖后的3个月内行使优先购买权的权利，比较合理，也与出卖前3个月通知承租人的规定相吻合。这样，即维护了承租人的权利，也保护了房屋买受人的权利。在本案中，出租人刘生在未通知承租人的情况下将出租房屋出卖给他人，侵犯了承租人的优先购买权。但作为承租人的李进应当在获悉权利被侵害之日起3个月内提起诉讼，主张自己的权利。而其在1年零6个月后才作为被告在反诉中主张优先购买权，显然超出了行使权利的合理期限，优先购买权已经归于消灭。其诉讼请求无法得到支持。李进既不向房主孙强交纳租金，又不腾退房屋，侵犯了所有人的财产权益，人民法院应当依法排除妨碍，判令其腾退房屋。

　　另外，根据2009年出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。在该司法解释出台后发生的同类纠纷，如果被告与第三人已经签订房屋买卖合同的情况下，原告不能请求确认合同无效，但可以向被告请求赔偿。

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