延期交房索赔指南

　　事情起因

　　业主购买开发商的房屋，在房屋买卖合同中约定了交付房屋的期限。但现实实践中，开发商由于各种原因推迟交付房屋的期限，业主很长时间无法收房。

　　业主策略

　　1、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。

　　2、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。

　　3、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。

　　起诉的请求及证据材料

　　一、证据材料

　　(1)开发商的主体资质情况：包括公司营业执照、工商注册登记情况(可以由律师协助调取)

　　(2)房屋买卖相关的材料：包括房屋买卖合同、购房款发票或收据、入伙通知书等等。

　　二、诉讼请求：

　　一般有两个诉讼请求：

　　第一、请求法院判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金人民币XXXXX元;

　　第二、请求法院判令被告承担本案诉讼费。

　　三、费用

　　立案费、保全费(如申请)、律师费(如聘请)、交通食宿费(如自己起诉)

　　开发商策略

　　一、开发商一般会称，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，与自己无关，不应当承担违约责任。

　　二、通知业主入住，业主办理入住手续时，强行要求业主签订同意接受开发商的条件并签订和解协议或签署放弃赔偿要求的承诺书，否则，不予配合办理入住手续。

　　业主相应对策

　　一、寻找开发商所称不可抗力不成立的事实依据或法律依据。

　　二、一般合同会约定，发生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方应当及时通知另一方，而开发商一般不会在合同约定的时间或合理期限内通知业主的。开发商未通知表明，没有发生不可抗力或不可抗力不影响合同的履行。

　　三、拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，但注意保留证据，以证明未能按照入住通知书通知的时间办理入住是由于开发商的原因。

　　律师特别提醒

　　如果业主拒绝接受开发商的条件，拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，而是直接选择诉讼途径，可能无法办理入住手续，直至诉讼结束方能办理入住手续(诉讼时间可能长达一年以上)。业主对此应当有心理准备。

　　如果业主急于收房，也要注意保留证据，以证明入住时签订的协议或承诺书是开发商事先拟好的、业主被迫签订或签署，以便将来向法院申请撤销该协议或承诺。

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