所购房屋采光不足，是否有权退房

　　【案情】

　　王喜采取一次性预付全部房款的方式购买了一套预售商品房。当时考虑到同住的父母年事已高，王喜选择了一楼一套附带小庭院的三居室。并在2007年春节前夕收到了入住通知书。可是满心欢喜的王喜到了交房现场一看，心里顿时凉了半截：由于前楼遮挡，阳光只能勉强通过窗户照进客厅，但整个小庭院却不见一点阳光。想到自己倾尽半生积蓄买来的房子却有几个月见不到阳光，王喜愤而将开发商告上法庭，要求退房。

　　【双方争议观点】

　　■原告王喜诉称，自己购买的房屋采光不足，影响了其使用价值，导致购买房屋的目的无法实现。请求人民法院判决解除购房合同，被告返还已付购房款。

　　■被告某房地产公司辩称，房屋的设计完全符合合同约定和法律规定。双方在购房合同中并未就房屋及其庭院的采光条件做特别约定。原告的诉讼请求没有法律和合同依据，不同意解除购房合同。

　　【南京房产律师点评】

　　根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》和建设部《商品房销售管理办法》等法律、规章的有关规定，购房人在以下6种法定条件下享有退房权利：

　　(1)购房合同无效而导致退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等，根据法律规定购房合同无效，购房人有权退房。

　　(2)购房合同被依法撤销而导致退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构户以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。

　　(3)套型误差而导致退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的，，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。

　　(4)面积误差而导致退房。根据建设部《商品房销售管理办法》，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3 010的，购房人有权退房。

　　(5)规划设计的变更而导致退房。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。 (6)房屋主体结构质量不合格而导致退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。

　　一旦购房人因为疏忽没能在购房合同中对退房条件作出约定，那么，以上6种法定退房权利将是购房人进行事后救济、维护自身权益的重要法律武器。当然，需要提醒购房人的是，法定退房无论是在适用范围还是在适用条件上都有严格的限制。而且，由于后4种法定退房权系由部门规章加以规定，立法位阶较低，如果双方协商一致，完全可以通过合同改变这4种情形下所规定的退房处理方式，所以购房人要特别警惕开发商通过合同附件或补充条款对上述情形下的处理方式做出特殊约定，从而剥夺了自己的退房权利。

　　购房人除了享有以上法定退房权利外，还可以通过签订购房合同及其附件以及补充协议为自己设定比较广泛的的退房权利，这就是购房人的约定退房权。预售商品房买卖合同从法律性质上来说是一种远期交货合同，购房人在付出价款的同时，享有对商品房的期待利益，为了保证这种期待利益的实现，购房人应当在合同中对自己心目中的房屋的规格、设计、尺寸、性能做出尽可能的明确约定，并设定退房条件，尤其要注意要求开发商将其每一项口头和书面的承诺落实到购房合同及其附件、补充协议的文字中去，并予以签字认可。比如，购房人可在合同中约定在开发商逾期交房时、装修达不到约定的标准时、自己办理的按揭贷款未获银行批准时、小区的公用设施不符合双方约定时等，自己有权退房。这样，一旦自己的期待不能实现或开发商的承诺不能兑现，那么，约定退房的条件成立，自己即可以此要求退房，从而有效地避免损失。

　　如果王喜在订立购房合同时不仅对楼间距做出约定，同时还约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定开发商应保证前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响，否则，自己有权退房，那么，不难推断，王喜将毫无疑问地取得胜诉的结局了。然而，由于当事人双方在购房合同中未对采光条件做出明确约定，开发商也没有改变原规划、设计，而且前后楼之间的楼间距也完全符合双方在购房合同中的约定，王喜的退房请求既无法定的退房理由，也不符合双方约定的退房情形，缺乏法律和合同依据，无法获得人民法院的支持。