开发商不兑现广告承诺的，能否要求解除合同？

　　【案情】

　　某房地产开发公司开发的一商品房住宅小区进行了大量的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等。谢兰在该小区附近工作，见到开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经多次与开发公司接触、协商，与房地产开发公司签订《商品房预售合同》。合同签订后，谢兰依约履行了付款义务。2007年7月16日，房地产开发公司向谢兰发出入住通知，谢兰发现，小区内所谓学校、超市、图书馆、保健站等根本没有，大面积的绿地也改建成车库。谢兰认为：房地产开发公司不履行广告承诺，是欺诈销售。于是，谢兰向房地产开发公司提出交涉，没有得到满意的答复，随即向人民法院提起诉讼，要求退房还款并赔偿损失。

　　【双方争议观点】

　　■原告谢兰诉称，开发商在售楼广告中进行虚假宣传，自己受误导签订了购房合同，违背了自己的真实意愿。

　　■被告某房地产开发公司辩称，在小区建设的最初规划中，确有小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿地、中心花园等内容，后因实际情况变化而进行了调整。在双方签订的购房合同中并未对上述内容进行约定，广告宣传的内容也并不当然地成为合同的一部分。因此，被告也没有违约行为，不同意原告的诉讼请求。

　　【南京房产律师点评】

　　这里首先要明确两个概念：要约和要约邀请。要约就是希望和他人订立合同的意思表示。构成要约有两个条件：一是内容具体确定，二是表明只要他人承诺，我就遵守。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。如果要约被对方承诺了，合同也就成立了，作为发出要约的人就要受自己要约内容的约束，不履行，要承担合同法上的违约责任;而要约邀请就没有这种法律后果，如果要约邀请被接受了，受邀请人发出要约，发出要约邀请人的不承诺，合同就没有成立，自然不需要承担什么责任。一般的广告只是要约邀请，而不是要约，不

　　能自然成为合同的一部分，如果双方在后来签订的合同中没有把广告内容写进合同，就不受约束，购房者不能追究开发商的违约责任。当然，如果说商业广告的内容明确具体，符合要约规定的，也视为要约。

　　所以，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，房地产开发商在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区将建有小学、保健站等，以上宣传对原告订立商品房买卖合同应该说产生了决定性影响。因此，按照上述司法解释的规定，开发商的广告承诺即便未在商品房买卖合同中进一步载明，仍然应当视为合同的一部分。开发商未兑现广告承诺，构成违约，原告有权解除合同并要求赔偿损失。至于开发商是否进行了虚假宣传、是否构成欺诈，与本案的处理结果没有必然联系。