农村房屋买卖是否有效

　　2009年4月15日，在南京市区工作的陈某经人介绍认识了居住于扬州市郊某村的李某，当得知李某欲出卖位于该村建筑面积284平方米的农村私有房屋后，立即表示购买的愿望，双方达成了购房协议，陈某一次性给付李某购房款32万元，李某也提供了房屋产权相关手续。房屋交付后，陈某空关房屋，未实际居住，后李某因债务缠身，又将房屋卖给邻庄张某。陈某发现此情后诉至法院，要求确认其与李某的房屋买卖有效。

　　[析案] 该农村房屋买卖只对诉争房屋并不涉及宅基地使用权的转移，内容并没有超出法律规定的范围。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，集体组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地使用权，可以在该土地上建造住房并取得房屋所有权。《土地管理法》第62条第1款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第62条第4款规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。从以上法条可以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定，同时也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。地随房走是我国现行法的一项基本原则，村民对自有房屋的处分并不损害宅基地所有权人的经济利益。村民出售房屋无权对宅基地使用权进行处分，并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售房屋的利益，并不存在对集体经济组织经济利益侵犯的问题，买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权实际上与房屋的出卖人无关。《合同法》第44条第2款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与宅基地使用权过户登记是两个不同性质的问题。宅基地使用权过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，本案中陈某与李某签订的房屋买卖体现了当事人意思自治原则，符合合同法的基本精神，应为有效合同。 戴 燕