房屋及宅基地使用权买卖合同的效力

　　【案情】

　　原告黄某与被告项某属于同村村民，被告项某因为读了大学已由农业户口转为非农业户口，毕业后，项某将户口迁回该村，但项某已经考上了家乡的公务员。 2010年5月8日，因原告黄某一家人长期在外打工，被告项某与原告黄某便签订了房屋和宅基地买卖协议，协议约定原告黄某将其自建三层楼一栋和宅基地一并卖给被告项某，共计20万元。协议签订后，被告项某付清了购房款20万，并住进了房屋。2012年9月20日，原告黄某以被告项某是非农业户口，不是该村村集体组织成员，不能取得诉争房屋及宅基地使用权为由，请求法院判决原被告之间签订的房屋及宅基地买卖协议无效。

　　【分歧】

　　第一种意见认为，原被告之间签订的房屋及宅基地买卖协议有效，理由为被告项某虽为非农业户口，但其户口已经迁回了该村，其当然地享有该农村集体经济组织成员的资格，故原被告系同村村民，只要原被告之间签订的房屋及宅基地买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件，协议即为有效。

　　第二种意见认为，原被告之间签订的房屋及宅基地买卖协议无效，理由为被告项某已经由农业户口转为非农业户口，且其现在有固定的生活来源，已经不再依靠农村土地为主要的经济来源，所以被告项某已经不能享有原农村经济组织成员的权利，故原告黄某出卖房屋给其它集体经济组织成员的行为违反了法律的强制性规定，侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益，原被告签订的房屋及宅基地买卖协议当属无效。

　　第三种意见认为，原被告之间签订的买卖协议部分有效，其中涉及房屋买卖的协议有效，涉及宅基地买卖的协议无效。

　　【评析】

　　本案争议的焦点为非农业户口的被告项某是否还是原农村集体经济组织成员，是否与原农村集体经济组织成员享有同样的权益?

　　笔者同意第三种意见。被告项某不享有与原农村集体经济组织成员的权利。理由如下：

　　第一、根据我国的户籍管理制度，从农业户口到非农业户口的转变是依当事人的申请和自愿选择的前提下进行的，这应理解为是农村集体经济组织成员对原有成员资格的一种主动放弃。从法理的层面上讲，法律权利是法律所允许的权利主体不受干预的自由，权利主体可以按个人意志去行使或者放弃某项权利。被告项某考上大学由农业户口转为非农业户口即是体现其选择非农业户口的意志自由，也体现了其选择自由。在由农转非后，被告项某就是主动对原农村集体经济组织的一种脱离的具体表现，是从根本上对以原农村集体经济组织的土地为生活保障权利的一种放弃，并因此要承担由此产生的一切法律后果，据此分析，被告项某不应再享有该村集体经济组织成员的权利，再加之，被告项某已经身为国家机关公务员，其生活来源也确非依靠土地来保障，又享有城镇居民的保障体系，任何人也不能同时享有农村和城镇居民的双重保障，故被告项某已经不是该村集体经济组织的成员。

　　第二，《中华人民共和国土地管理法》第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上法条可知集体土地使用权可以依法转让，但决定是否转让以及转让给谁应当由该集体土地所有权人决定。因此原告黄某无权对获得的宅基地使用权进行处分，故原告黄某与被告项某签订的关于宅基地买卖的协议无效。

　　第三、宅基地买卖协议的无效并不影响原被告签订协议当中的房屋买卖协议的效力，对原被告签订的农村房屋买卖协议效力的认定应主要适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，因为原被告在签订房屋买卖协议时，均为双方真实的意思表示，并不存在欺诈、威胁的违法情形，符合合同基本原则，应为有效协议。

　　综上，原被告签订的协议为部分有效。