浙江高院物业新规：业主可以个人名义起诉物业

　　经过一个多月向社会公开征集意见后，27日，省高院正式出台《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)。

　　《意见》是国内首个融合草根智慧和专业人士意见的物业纠纷案件审理新规，虽然只有23条，但是几乎涵盖当下物业纠纷所有热点。尤其是关于业委会是否能作为被告、业主个人能否代表全体业主维权、业主人身财产受到损害时能不能要求物业进行赔偿等问题，都做出了明确规定。

　　不能因物业服务存在瑕疵拒付物业费

　　从26日起，本报推出《物业“迷”城》系列报道，反响热烈。不少市民打进热线，反映自己居住的小区存在的问题。在采访中，记者发现，有部分业主因为对物业服务不满，而拒缴物业费。这种做法能得到法律支持吗?

　　在省高院《意见》的征求意见稿中，有“因物业服务存在瑕疵而可以核减物业服务费”的内容，但在正式出台的《意见》中，这一内容已被删除。这意味着欠费业主一般不能以物业服务企业存在服务瑕疵为由，主张减免应交的物业服务费。《意见》第十六条则规定，物业服务企业只有在书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理。

　　另外，《意见》对物业服务合同纠纷有清楚的定义，那就是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于本《意见》所称的物业服务合同纠纷。

　　业主人身财物受损，物业失职要赔

　　娄先生是2009年入住临海檀香公馆的，但是不到3年，他就发现自己的小区出现了乱停车、保洁不到位等问题。“最让人不放心的还是小区安全。进出大门的时候，我曾多次发现保安工作懒散的情况，不是吆喝老乡聚众闲谈，就是带着女朋友陪自己上班，对进出的车辆和行人管理很松。”娄先生说。

　　娄先生很纳闷，如果小区内因保安工作不力发生盗窃等危害事件，这个损失是不是由物业公司负责?

　　现在娄先生的疑问有了解答。《意见》第十九条第一款规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。

　　至于如何判断物业服务企业是否违反安全保障义务，《意见》规定可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定。也就是说，只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，有过错时才承担相应的赔偿责任;如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，物业服务企业也不应承担责任。

　　业委会可作为诉讼主体

　　曾经有这样的案例：小区业委会因对物业服务不满意，要求“炒”掉物业公司。但法院在判决中认定业主委员会无诉讼主体资格，驳回其诉讼请求。

　　小区业主委员会是否具有物业服务合同纠纷的诉讼主体资格，现有法律法规都没有明确界定。而《意见》明确规定物业服务合同纠纷中，业委会既可以在一定条件下成为原告，也可以在一定条件下成为被告。

　　同时，新出台的《意见》规定以业主委员会参加诉讼为原则，不准许在业主委员会已经作为当事人参加诉讼的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼;未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权后，也可以自己名义提起诉讼。

　　当然，打官司有可能赢也有可能输，而不论是业委会还是经过业主大会授权的业主，参加有关诉讼的风险后果包括败诉的风险后果，依法应该由全体业主共同承担。