业主收房维权法律方案

　　受购房业主的委托，律师可以作为购房业主的委托代理人，协助购房业主收房及在收房过程中维权。

　　一、收房过程及注意事项

　　根据北京市建设委员会等相关国家机关的规定，现在的收房程序为先验房后交费(但相关规定明确适用范围为住宅项目，是否适用商业项目，需要与开发商协商)

　　1、查看有关证件。主要查看《竣工验收备案表》、分户验收表、实测面积文件及公摊面积文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　2、认真检查房屋。包括检查房屋的基础与主体工程、水电工程、防水工程、设备工程、公共设施等方面。主要应注意(1)详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;(2)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;(3)检查水、电、煤气、上下水管道等是否开通和能正常使用;(4)合同中约定的其他房屋交付时达到的条件是否已达到。

　　3、如查验合格(指表面工程合格)，可以收房并交纳各种合理费用。对不合理的费用，可以拒绝交纳。

　　二、律师收房法律服务内容

　　1、就商品房交付向委托人提供法律咨询;

　　2、代理委托人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件;

　　3、陪同委托人对房屋进行查验，对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化，并从法律的角度提出切实可行的解决方案;

　　4、代理委托人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判，并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件;

　　5、协助委托人办理符合交付使用条件房屋的接收手续;

　　6、协助委托人办理前期物业管理的相关手续，审查需委托人签署的有关协议、合同、业主公约以及承诺书等文件。

　　三、收房维权

　　业主在收房时，如发现房屋和开发商提供的法律文件不符合国家法律法规或合同的约定，业主应当采取措施，维护自己的合法权益。

　　(一)维权方式

　　1、与开发商协商

　　在实践中，业主发现房屋和开发商提供的法律文件不符合国家法律法规或合同的约定，所采取的第一种维权方式就是与开发商协商，但与开发商协商的效果一般很差。较好的开发商会作出一系列的虚假承诺，以让业主办理收房手续，较差的开发商就避而不谈问题，只是要求业主收房。

　　注意事项：

　　与开发商协商的效果虽然不佳，但这是收集证据的最佳时间。因此，要利用与开发商协商的时机，收集相关证据。

　　(1)在与开发商谈判前，将所有相关问题按照类别、重要性一一列明，起草书面告知文件，让开发商签收，如开发商拒收，应当迅速采取邮政快递方式(其他快递方式也可以，但在法庭上的证据效果不如邮政)寄送告知文件。

　　(2)与开发商协商时，要明确开发商代表的身份，尽量取得开发商代表身份的法律文件或其他证据(如售楼处现场公开张贴文件上的签名或负责人姓名等)，并录音，取得开发商承认相关问题的证据。

　　(3)集体维权谈判，告知文件也需要一户一文件，分别签收或寄送。

　　2、聘请律师

　　除业主自己或集体选派代表与开发商协商外，业主也可以聘请专业律师协助维权。

　　(1)律师收房维权法律服务内容

　　a、为业主制订收房及维权的实施方案，并根据进展随时进行调整;

　　b、对收房及维权进行法律可行性分析;

　　c、对开发商及其所在集团有关企业进行调查;

　　d、代表或协助业主与开发商进行协商、谈判;

　　e、代表或协助业主与有关政府主管部门进行沟通，以了解房地产项目相关状况并争取有关主管部门的支持与配合;

　　f、向开发商、相关企业、组织、机构、有关政府主管部门发送律师函或协助业主起草信函;

　　g、协助业主策划与开发商、相关企业、组织、机构、有关政府主管部门之间沟通、协调、谈判的方案和步骤，制订谈判计划;

　　h、 起草、审核有关法律文件;

　　i、 答复业主的法律咨询;

　　j、代理业主提起诉讼，并参与庭审。

　　(注：收房维权法律服务具体内容在于业主与律师协商、选择其中的项目)

　　(3)求助政府部门

　　业主可以向政府部门反映相关情况，并请求政府主管部门出面处理相关问题。政府主管部门一般会发函或派专人处理。

　　(4)提起诉讼

　　提起诉讼，应当作为业主最后的选择，也是最无奈时的选择。

　　诉讼有两种方式：行政诉讼和民事诉讼

　　行政诉讼，是针对政府主管部门如建设委员会、消防部门等提起诉讼，请求撤销竣工备案、消防验收合格文件等。行政诉讼一般会让行政机关非常重视，积极处理相关问题。

　　民事诉讼，是对开发商针对房屋质量或法律文件不全提起诉讼或对测绘单位实测面积不实提起的诉讼。一般是针对开发商提起。

　　(二)维权过程中的问题

　　1、维权造成延期收房与急于收房问题

　　开发商回避问题，尽量拖延时间，特别是诉讼，可以拖延一年半至两年，甚至更长时间。而一些业主急于收房。如果房屋主体质量没有出现明显问题，仅仅是装修质量、公共设施、门窗等问题，部分业主急于入住，维权经过一段时间后，部分业主可能放弃维权。因此，业主在维权前，应当充分考虑到开发商拖延时间的情况。

　　2、拒绝收房与收房但提出问题的不同法律后果

　　如果开发商不能提供符合交房条件的法律文件或虽然开发商能够提供相关文件但业主有充分证据证明不符合交房条件，业主有权拒绝收房。如果业主拒绝收房，开发商将承诺延期交房的法律责任，包括延期交房违约金。如果业主收房，只是提出各种不符合交房条件的问题，那么，业主将丧失追究开发商延期交房责任的权利，只能要求开发商维修(依据司法实践，法院一般认定开发商承担维修责任)，如无法维修的，可以要求开发商赔偿。

　　3、聘请律师的效果

　　律师可以在法律问题上向提供业主提供专业服务，如专业的法律文件、收集证据、制定维权方案及步骤等;但律师代表业主与开发商、政府问题谈判协调的效果，有时甚至不如业主集体维权。(当然，两者相结合的效果最大)。因此，在聘请律师前，业主要充分考虑到维权方案及步骤，考虑到与律师的配合，不能寄希望于律师，而自己放弃维权行动。实践证明，律师单独维权的效果并不佳。

　　4、维权诉讼的时间及费用成本问题

　　在确定提起诉讼之前，业主应充分考虑维权诉讼时间较长、需要交纳诉讼费用(如聘请律师，还需要支付律师费)等问题。

　　(三)维权的一般步骤

　　第一步：与开发商单独协商(一般情况下，效果不佳)

　　第二步：集体派代表与开发商协商(有成功的案例，但不多)

　　第三步：律师与代表共同与开发商协商(有成功的案例，但不是很多)

　　第四步：律师或/和代表与政府部门协调，甚至多次协调(成功案例较多)

　　第五步：起诉政府主管部门(成功案例比较多)

　　第六步：起诉开发商(成功案例很多，但需要考虑时间成本)

　　(注：每一步骤不是单独的，可以合并一起进行)