未经房主授权或追认 房屋买卖合同书无效

　　吴某通过中介公司购买了程某的房子，自己一天也没有住过，最后，这房子还被程某要了回去。去年，他和程某打起了官司，要求法院判决程某继续履行房屋买卖合同，并赔偿3.8万损失。案子经过一审二审，近日，成都中院判决驳回了吴某的诉讼请求，原因是中介公司并没有帮程某行使委托售房和过户的权利，而吴某却疏忽审查这些重要程序。

　　到中介买房

　　房子没住还被要了回去

　　2003年4月18日，程某委托中介公司的苟某将其市内一房屋出售，并签订委托售房协议。当日，双方还到公证处对委托书进行公证。

　　苟某当日支付定金3万元后，又在当年6月1日向程某的女友支付了余款15万元。当月16日，苟某持该公证书的复印件私自到公证处，称程某交给他的公证书原件遗失，要求对其所持公证书复印件与原件一致进行公证，结果被某公证处制作公证书确认。当月22日，苟某立刻与买家吴某签订房屋买卖合同约定。当月30日，苟某与吴某一起顺利地办理了房屋过户。后来因苟某与程某有纠纷并进行诉讼，吴某也一直没有实际占有使用这套房屋。而在次月，程某得知其房屋已过户给吴某后，通过法律手段，现这套房屋已重新登记在程某名下。随后，吴某提起民事诉讼。

　　怪自己粗心

　　不看中介有没权利

　　法院一审认为，这套房屋苟某无权行使处分权。房主程某虽办理了委托售房的公证，但办理公证后，由于苟某未按要求将房屋全款交付程某，因此程某也未将公证书原件交付苟某，苟某谎称公证书遗失而取得的公证不具有法律效力。而且，经查实，程某并未收到吴某支付的房款。由于苟某的售房行为并未得到程某的授权或追认，他们之间签订的房屋买卖合同对程某并不发生效力，因此吴某的诉请无法得到支持。一审宣判后，吴某提出上诉。

　　成都中院终审认为，吴某在与苟某签订房屋买卖合同和办理房屋产权变更登记时均未查看委托公证书。因此可以认定，吴某在签订合同时并未对苟某的代理权限进行适当的审查，也无足够理由相信苟某有代理权限，因此，吴某与苟某签订的房屋买卖合同不能约束程某。

　　事后，程某在公证机关主持下同意协商调解。

　　综上，终审维持原判。

　　法官提醒

　　在中介买房审查义务不可缺

　　成都中院审理这起案件的法官表示，到中介买房子，对中介人委托授权的权限一定要审查清楚，一定要知道相关人员是否有代理权，具体代理哪些事项，且必须要严格按中介代理权限进行相关民事行为。同时，对所买房屋有共有人的，千万不能只与一方签字认可，要参照房管部门过户时的要求，共有人一定全部到场签字认可，如不能到场共有人必须严格依照法律规定办理委托手续等。只要注意了以上事项，在中介买房就不容易发生纠纷。