以租金抵债母亲被赶出家门---法院判决租赁合同无效

　　南京张某向宋某借款15万元，无力偿还。2012年3月30日，张某从家中拿出房产证，雇用他人冒充其母亲和大哥，在公证处以欺诈的方式取得了虚假的遗产继承公证书和房屋赠与公证书。随后，张某拿着公证书和假冒其家属的人员到房产管理局办理了房屋所有权转移登记。2013年8月13日，张某与宋某签订了涉案房屋租赁合同，约定租期20年，租金抵借款。2013年9月20日宋某将一直居住在涉案房屋中的张某母亲刘某赶出家门。刘某通过向公证处提出复议申请，撤销两份公证书，接着又向法院提起行政诉讼，要求撤销女儿的房屋所有权证。2014年4月11日，房产管理局将该房屋所有权证恢复至老人名下。刘某又向法院起诉要求判决张某与宋某的房屋租赁协议无效。法庭上张某如其他继承人愿意替她还债，她自愿放弃对该房屋的继承权。

　　法院经审理后认为，根据《物权法》第7条规定，物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。张某利用非法手段将涉案房屋登记在自己名下，该房屋自始不发生所有权变动的法律效力，张某从未取得涉案房屋所有权。张某无权处分且事后并没有得到房屋所有权人的追认，因此双方签订的房屋租赁合同自始无效。

　　法院最终作出宋某与张某签订房屋租赁协议无效的判决。

　　南京专业房产律师认为，本案焦点是无权处分人没有得到房屋所有权人的追认是否导致其所签署的房屋租赁合同无效。

　　张某因欠宋某债务，将自己的房产证出示给宋某，双方在中介公司签订房屋租赁协议，以20年房租抵债务，就合同形式而言并无违法之处。但张某的房产证是在公证处以欺诈的方式取得了虚假的遗产继承公证书和房屋赠与公证书并随后办理的房产证书，张某占有他人财产的行为已经涉嫌触犯侵占罪。张某的生母刘某发现其财产被侵占后，可到公安机关申请立案，以便查清案件事实，尤其是张某是否对涉案房屋有继承权、张某与宋某债务的合法性、签订的租赁合同是否真实。若公安机关不予立案，可向法院提起民事诉讼，法院应当查清张某是否存在继承权。如确实存在继承纠纷，可向张某释明。如张某通过继承诉讼获得涉案部分房产份额，张某可能就有部分处分权。本案如宋某签署租赁合同时确属善意，对张某获得产权证书的过程并不知晓，其与张某之间的租赁合同的效力就部分有效。当然共有人未经其他共有人同意而将房屋租赁给他人，严重影响其他共有人居住的，这种债权还是无法对抗物权协议仍应认定部分无效，并由侵权人赔偿未侵权人的损失。