设计变更维权法律策略

　　设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。

　　商品房买卖合同签订后变更设计，有可能导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，严重的还会危及房屋的安全，这些均构成了对购房者权益的侵害。

　　建设部于2001年出台的《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”该条规定变更设计需要经过规划部门批准和设计单位的同意，同时开发商有告知的义务。

　　需要强调说明的是，不是所有的变更都要通知购房人，只有设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业才有义务通知购房人，而且只限定到通知受到侵害的购房人。

　　关于该条的其他规定，详解如下：

　　1、该条所称“房屋的质量”，主要是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等方面的情况是否符合国家和行业的规定。

　　2、该条所称“商品房的使用功能”，包括房屋套型的适用性、质量可靠性和安全性，以及建筑物的易维修性。

　　3、设计变更影响了买受人所购商品房的质量和使用功能，主要是指影响了房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供暖、采暖方式、房屋用途等相关方面。

　　4、住宅的结构形式一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。住宅的建筑结构分类有许多方法。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有：砌体结构(如砖混结构、砌块结构等)、现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等。从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。

　　5、户型简单地说就是房屋的空间结构。在签订商品房买卖合同的时候开发商一定要提供房屋户型平面图，包括套内厅、室的大小、多少及位置等相关方面。

　　6、空间尺寸就是指房屋的空间大小。商品房合同签订之后对设计图纸进行变更产生的空间尺寸的变化，不仅会导致商品房总面积的变化，而且可能导致各个房间大小的变化，从而影响房屋使用功能的发挥。

　　7、房屋朝向的变化更有可能导致损害购房者的利益，如果南北朝向的房屋变成了东西朝向，可能就会导致房屋价值的贬损。

　　8、供暖方式上，主要包括集中供暖和分户供暖两种。分户供暖，就是指每户有一个独立的供暖系统。集中供暖分为市热力集团供暖和地区或小区锅炉供暖。分户供暖按每户的能耗收取费用，相对来说运行费用会高些，但可根据天气变化自行调节供暖时间及温度;集中供暖则无论是否需要，暖气始终全天供热，因楼层不同而造成温度不均，同时集中供暖收费往往按面积收取。

　　9、房屋的用途，指房屋用于住宅、商业、工业、旅游等。每一种商品房的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等，如住宅土地出让年限最高为七十年，用于娱乐业的商用房是四十年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者需要重新补交土地出让金。如果把商用或商住两用房当做住宅出售，那么土地出让年限就会减少，比如娱乐业商业用房四十年后要重新交纳土地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险。另外，商业用房办理产权转移登记时契税是按3%收取，而住宅一般是按1.5%收取。

　　《商品房销售管理办法》第二十四条还赋予了购房者在了解开发商所进行的设计变更后的选择权，即“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”

　　虽然如前所述，法律针对开发商变更设计的行为，相应地规定了开发商的告知义务及买受人的退房权利，在很大程度上保障了买受人的合法权益。但是法律作为一种事后的救济途径，在执行和适用的过程中本身存在一定的成本。除此之外，法律在很多方面只是原则性和模糊的规定，仍有待于通过合同进一步细化。比如买受人不同意退房，尤其是在房价上涨的前提下退房意味着损失，但不退房对设计变更又不满意或违反了自己的本意，目前并没有解决此种问题直接依据。

　　因此，提出以下建议，从事前预防的角度尽量减少纠纷发生的可能性，全面保障买受人的合法权益。主要包括：

　　1、签订合同时，尽量按照开发商取得的《建设工程规划许可证》，明确约定商品房的结构类型、层高(区别层高与净高)及层数等;

　　2、签定合同时，就所购买的具体房屋的确切位置，包括楼号、层数、门牌号等作出明确约定，并确保其内容与所附的规划、设计图的标注一致。同时尽量将房屋平面图和所在小区的总平面图作为合同的附件，其中在房屋平面图中应标注清楚墙体厚度、门窗尺寸、房屋朝向等。

　　3、尽量就因不同原因发生的变更分别约定相应的违约责任。如约定：(1)即使由于原设计有误需要更正而导致规划变更的，开发商同样应履行通知义务并承担违约责任;(2)由于设计变更导致面积增加或减少(包括建筑面积与套内面积的分别变更)的具体违约责任等等。

　　另外，提醒买房者对于设计变更，如果开发商尽到了通知义务，买房者要在规定的时间内作出答复，否则一律视为同意接受变更。