预约合同的格式条款认定

　　张真与尚品房产签订了《认购书》，约定由张真认购尚品房产出售的南京市某小区某号的房屋一套。认购书约定：若张真逾期付款，逾期未按尚品房产妥求办理按揭相关手续或提交资料不合格、资信状况或其他原因导致所述按揭未获批准，逾期未与尚品房产签订购销合同或单方解除认购书，则认购书自动终止，尚品房产有权将该物业另行出售，张真所交定金不予退回;本认购书为签订《商品房购销合同》的预约合同，本认购书签订后，张真无合同约定或法律规定理由的不得解除本认购书，否则所交定全不予退还;张真知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若张真暂不符合在本市购房的条件，张真自愿承担因暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如张真因此提出解除认购书或未按认购书约定的时间签署《商品房购销合同》的，则尚品房产有权没收定会并将本房产另行出售(第八条并加黑标注)。

　　认购书签订后，张真支付尚品房产定金500000元。不久，张真出具律师函给尚品房产，称由于限购政策的制约，不能实现合同目的，不能归责于张真个人，要求解除认购书返还定金。双方就定金归还问题无法协商一致，遂成诉。

　　南京市中级人民法院经审理认为：经审查张真与尚品房产签订的《认购书》的相关内容，双方当事人系商品房预约合同法律关系，张真并为此交付了50万元定金。根据该合同约定，该定金的性质为定约定金，即该定金应当作为双方当事人履行签订正式的商品房购销合同义务的担保。此外，根据查明的案件事实，在履行合同过程中，因张真属于限购政策规定的限购对象，无法就诉争房屋办理银行贷款手续而导致双方签订的《认购书》解除，对于此种情形的处理，《认购书》第八条约定明确。本市的限购政策在两年前即已实施，与公民生活息息相关的房地产调控政策，张真长期在本市市居住和生活，张真对限购政策的内容是应当明知的，并且，尚品房产对于该条约定内容已经对该条加黑注明，《认购书》第八条的约定内容系合法有效的约定。现合同无法履行系由于张真一方的原因所导致，根据《〈担保法〉解释》第115条规定，其无权要求尚品房产退还定金。因此对尚品房产退还定金的诉讼请求不予支持。

　　南京房产律师补充认为，定金罚则是对合同双方的共同约束。本案中，虽然仅约定了购房人违约时定金不予退还，但根据定金罚则的相关规定，如开发商违约拒绝与购房人签订商品房购销合同，该条款同样适用。因此很难认定系争条款属于格式条款。