房屋交付存在质量问题的类型

　　《商品房司法解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准，将商品房质量问题分为两类：一般质量问题和严重影响正常居住的商品房质量问题。所称的房屋质量问题包括以下范围：(1)屋面防水工程;(2)其他土建工程，一般包括地面、楼面工程，门窗工程等;(3)电气管线、上下水管线的安装工程;(4)供热、供冷系统工程，包括暖气设备、中央空调设备等安装工程。

　　一般质量问题，出卖人应当在保修期内承担修复责任。所谓修复责任，是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。该解释使用了“修复责任”这一概念，与《商品房销售管理办法》第33条中的“保修责任”在内容上侧重点有所不同。“修复”一词重在强调修理的结果，“保修”一词强调了出卖人的作为义务：修理，对修理的结果似乎并没有进行明确的规定。关于保修期以及保修范围问题，根据建设部《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的商品房质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”关于“最低保修期限”，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条第3项规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第13条还规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　严重影响正常居住的商品房质量问题，有关法律法规并没有作出规定。我们认为，首先，应当对“正常居住使用”概念进行合理界定，但该概念不是一个可操作性较强的技术概念，更多地存在于人们的生活观念中，需要法官结合不同的案情以及生活经验予以正确认定。其次，从可否修复的角度考察，可以修复的，不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住;经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了(严重)影响。因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以请求赔偿损失。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第12条规定：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”主体质量纠纷时，应注意案件建设项目是否符合建筑法规定的竣工交付使用的要求，概括来说是以下几点：第一，完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;第二，工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等;第三，符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容，有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料;第四，有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告;第五，有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等;第六，有工程施工单位签署的工程质量保修书;第七，已办理工程竣工交付使用的有关手续。