违反规划建球场，侵占小区绿地应恢复

　　【案情摘要】

　　2000年5月17日，《中国建设报》上海记者站收到读者崔某姚某、郑某的来信，反映他们从上海市某城市建设发展有限公司开发的绿洲比华利花园分别购买了一座别墅，并因紧邻大片绿地而多交了房款。但开发商却在绿地上建了两座网球场，侵害了他们的利益。

　　经过调查，在崔某等三人于1998年10月至1999年5月分别购买的别墅的正前方，开发商建造了约为625平方米的两片网球场，占用了业主房前集中绿化区1/3的面积。网球场与房屋之间的距离为6～9米，从房间的窗户向外看去，满眼都是铁丝网密布的景象。

　　网球场四周的灯杆高度为6米左右，与住户房屋的窗户高度不相上下，灯光直接照射到室内，给业主的起居生活带来了极大的不便。但是在业主与开发商之间签订的商品房购销合同中，房屋的四周并无建造网球场的内容。在开发商散发的宣传材料中也明确标明了房前是集中绿化区，房屋的价格也比其他房屋价格高出每平方米300元。对于业主的异议，开发商没有作出积极的反应。

　　【处理结果】

　　为了解决本纠纷，同时也为了给读者一个满意的答复。6月28日，由中国建设报与上海锦天城律师事务所共同主持召开了业主、开发商、市法制办、业内律师参加的“四方会谈”。出席会议的人员分别发表了自己的看法。但总体看法是：

　　1.根据合同约定，双方没有在合同中约定在别墅前方有网球场的规划和内容，而且在业主交付房价款时，开发商每平方米多收了300元，其重要依据就是该别墅紧邻绿地。业主违反合同约定，在绿地上建造网球场，属于违反合同约定的行为，开发商应承担违约责任。

　　2.从土地使用的角度上讲，土地性质一经批准，不得擅自改变土地使用用途，确实需要改变土地性质的必须经过原土地审批部门批准，未经批准擅自改变土地用途的行为属于违法。

　　3.从建筑物的性质来讲，未经批准合法使用的土地上建造建筑物，属于违章建筑，对于违章建筑，建设行政主管部门有权责令违法者改正，也可以强制拆除。

　　4.从城市规划的角度上讲，城市规划一旦确定，不得擅自修改，对于建设工程用地规划许可后，任何人及单位不得违反用地规划从事其他建设。

　　经过业主与开发商的协商，最终双方达成了谅解协议，由开发商拆除网球场，恢复原来的规划绿地。

　　【法理、法律评析】

　　本案的关键是开发商违反了建设工程用地规划许可证的内容。

　　城市规划是指人民政府为了在一段时间内实现城市的社会综合发展目标，依法制定的用于确定城市的性质、规模和发展方向，城市土地及设施的合理利用，城市空间布局和城市设施的科学配置综合部署和统一安排，也是城市建设和管理的基本依据。1989年12月26日第七次全国人民代表大会常务委员会第一次会议通过了《中华人民共和国城市规划法》，并颁布了《中华人民共和国城市规划法实施条例》，成为城市规划和建设工程用地规划的基本依据。城市规划制定并批准后关键在于落实，城市规划部门有权对违背城市规划的违法行为进行控制、监督、处罚，以保证和促进城市按照规划付诸实施。建设用地规划许可证是落实城市规划的重要方面。

　　建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准的建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查后，由土地管理部门划拨土地。”

　　建设用地的审批需要经过一定的程序。主要有：

　　1.现场踏勘。城市规划主管部门受理了建设单位的用地申请后，应与建设单位会同有关部门到选址地点进行现场调查和踏勘。

　　2.征求意见。在城市规划区安排建设项目，占用土地会涉及许多单位和部门。城市规划主管部门在审批建设用地前，应征求占用土地单位和部门以及环境保护、消防安全、文物保护、土地管理等部门的意见。

　　3.提供设计条件。城市规划主管部门初审通过后，应向建设单位提供建设用地地址与范围的红线图，在红线图上应当标明现状和规划道路，并提出用地规划设计条件和要求。建设单位可以依据城市规划主管部门下达的红线图委托项目规划方案设计。

　　4.审查总平面图及用地面积。建设单位根据城市规划主管部门提供的设计条件完成项目规划设计后，应将总平面图及其相关文件报送城市规划主管部门进行审查批准，并根据城市规划设计用地定额指标和该地块具体情况，核审用地面积。

　　5.核发建设用地规划许可证。经审查合格后，城市规划行政主管部门即向建设单位或个人核发建设用地规划许可证。

　　建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理主管部门申请征羽、划拨前，经城市规划主管部门确认建设项目位置和范围的法律愈正。核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市睨划，维护建设用地规划使用土地的合法权益，同时也为了土地管哩部门在城市规划内行使权属管理职能提供必要的法律依据。土地管理部门在办理征用、划拨土地过程中，若确实需要改变建设用地规划许可证核定的位置和界限，必须与城市规划主管部门协商一致后，以保证修改后的位置和范围符合城市规划的要求。

　　建设用地批准后，城市规划行政主管部门应当加强监督、检查工作，监督检查的内容包括建设项目征用土地的复核和用地情况监督检查。

　　1.用地范围的复核。主要是指城市规划行政主管部门对征用划拨的土地地界进行验核，杜绝违章占用土地的情况发生。

　　2.用地性质的检查。主要是指城市规划行政主管部门根据城市规划的要求，对征用土地的用途进行监督检查，纠正随意改变征地用途等违法行为。

　　3.临时用地许可证。临时用地许可证是指由于建设工程施工堆放材料或者其他原因，需要临时使用的土地的法律凭证。需要临时用地的建设单位必须持上级主管部门批准的申请临时用地文件，向城市规划行政主管部门提出申请，经审核批准后，发给临时建设用地许可证。《城市规划法》第三十三条规定：“禁止在批准i临时使用的土地上建设永久性的建筑物、构筑物和其他设施。”

　　4.建设用地调整。为了适应社会发展和建设的需要，城市人民政府可以根据城市规划的实施情况对建设用地进行调整。其调整的主要内容是：在土地所有权和使用权不变的情况下，调整土地的使用性质;在土地所有权不变的情况下，调整土地使用权或者土地使用性质;对早征晚用、多征少用、征而不用等土地使用不合理的问题，进行局部调整。

　　取得建设用地规划许可证后，建设单位可以申请建设工程规划许可证。建设工程审批后，城市规划主管部门要加强监督检查，其中很重要的一项任务就是对不得占用道路、绿地等进行建设的检查。《城市规划法》第三十五条规定：“任何建设单位和个人不得占用道路、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。”城市规划确定的城市道路、广场、园林绿地、高压供电走廊及各种地下管线是保持城市功能正常运转，为城市人民提供生产、生活环境必不

　　可少的重要公共设施。高压供电线路和地下管线还有特殊的安全运行和正常维护要求。对于这些设施必须严加保护。

　　《城市规划法》明确规定了违反城市规划法所应承担的法律责任。对未取得建设工程规划许可证件或违反建设工程规划许可证件的规定进行建设活动，严重影响城市规划的。由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施;影响城市规划，但尚可采取改正措施的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以罚款。

　　本案就是在四方协商的基础上，本着城市规划用地和建设工程用地的法律规定，由开发商主动拆除违规建设的网球场，恢复原规划的绿地。