房屋拆迁不合法，行政裁决被撤销

　　【案情摘要】

　　2000年9月原告赵江向某区人民法院起诉了某区房屋土地管理局，请求法院撤销某区房拆裁(2000)第42号行政拆迁裁决书，判令第三人某区房地产开发建设股份有限公司给予拆迁安置。

　　1988年，原告赵江由单位分得3居室，70平方米。根据单位的有关规定和当时的政策规定，房屋由赵江承租。1996年某区开始房改，赵江以3万5千元优惠价购得该房屋，按照单位和区的房改政策，在原告购得该房屋之后的五年内不得转让和出租。后来到1998年国家鼓励二级房地产市场的开放，赵江因该房面积不够居住的原因，将房屋出卖给新达网络公司，共得价款28万元，双方订立了房屋买卖协议。为了规避国家契税和交易税等税收，双方约定，由原告向新达网络公司交付房屋产权证。.

　　2000年初，因为国家道路改造的需要，需要对新达网络公司所占有的房屋进行拆迁，某区房屋土地管理局委托具有拆迁资质的某区房地产开发建设股份有限公司进行拆迁。拆迁公司根据国家政策和当时的市场价格和重置价格，与新达网络公司签订了《拆迁安置协议》，给予网络公司拆迁款38万元，不再安置住所。在签署折迁安置协议过程中，拆迁人发现网络公司所出具的房屋产权证不是房屋占有人的名称，曾提出异议，网络公司出具了房屋买卖协议，拆迁公司认为，该房屋交易未经房屋土地管理机关办理产权过户手续，属于承租房屋。但是考虑到网络公司已经支付了原告房价款，原告已另行有了居所，如果找到赵江这个房屋的所有人，根据法律的规定，势必要对原告这个所有人赵江和承租人新达网络公司同叫

　　进行拆迁安置，特别是对个人的安置非常难办，个人拆迁户会经常提出一些苛刻的要求和条件。考虑到这种情况，某区房地产开发建设股份有限公司没有通知赵江，也未与赵江达成拆迁安置协议。：月份，赵江得知拆迁房屋的消息后，咨询了律师，律师认为：赵江与新达网络公司的房屋交易行为属于违法，他们规避了法律，规遍了国家税收。新达网络公司是被拆迁房屋的承租人。拆迁单位应当对赵江和新达网络公司一起补偿安置。为此，赵江找到某区房地产开发建设股份有限公司，要求按照国家规定给予拆迁安置补偿，遭到拆迁单位的拒绝。为此，赵江携带铺盖卷回到被拆迁的房屋，声称如果拆迁公司不给予经济补偿，就是死在这里也不搬迁。

　　由于道路改造建设的时间紧、任务重，继续拖延下去势必影响整个城市道路建设，为此，房地产开发建设股份有限公司向赵江发出了限期拆迁的警告，同时向区房屋土地管理局提出拆迁仲裁申请。由于赵江的房屋产权证已经交到了网络公司手里，现在掌握在房地产开发建设股份有限公司手中，开发公司没有向仲裁机关提交，在原告证据不足的情况下，区房屋土地管理局根据《城市房屋拆迁管理条例》作出了区房拆裁(2000)第42号行政拆迁裁决书，裁决如下：

　　1.区房地产开发建设股份有限公司与新达网络公司达成的拆迁安置协议有效;

　　2.赵江属于非拆迁安置的当事人，赵江必须在收到裁决书之后的5日内，搬出其现在占据的房屋交拆迁单位拆迁，逾期不履行的，由房屋土地管理局按照法定程序强制执行或者申请人民法院强制执行，所发生的强制执行费用由被执行人承担;

　　3.如果当事人对行政裁决不服，可以在接到本裁决书之日起15日内提起诉讼，诉讼期间不停止拆迁的执行。于是赵江向当地人民法院提起行政诉讼。

　　【处理结果】

　　在诉讼期间，为了了解真实的案情，法院调查了原告所在的单位，查阅了1988年单位分房的原始记录，调阅了市房屋土地管理局1996年赵江所在单位房改售房的产权登记。同时，根据赵江的描述和对新达网络公司房屋交易手续的了解，法院责令房地产开发建设股份有限公司提供从新达网络公司处获得的赵江房屋产权证和房屋买卖交易协议。

　　法院认为：赵江与新达网络公司之间的房屋私下买卖交易的行为，因规避法律和未办理物权转移的登记过户手续而无效，房屋的所有权仍然归原告赵江所有;房地产开发建设股份有限公司在拆迁的过程中，明知被拆迁安置补偿的对象是赵江和新达网络公司，却为了一己私利，向赵江隐瞒了拆迁的真实情况，在赵江提出异议后仍不加改正，仅给予了新达网络公司拆迁安置补偿是错误的，对赵江也应当按照国家政策给予安置补偿。区房屋土地管理局片面听信房地产开发建设股份有限公司的一面之词，没有对房屋的真正产权人作出详细地调查，即作出区房拆裁(2000)第42号行政裁决书，决定对赵江所有的产权房实施强制拆迁，造成原告的财产损失，属于认定的事实不清并遗漏了被拆迁人，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定，应当依法撤销。

　　【法理、法律评析】

　　本案属于拆迁安置行政争议，涉及到建设工程施工许可制度的内容。

　　建设工程施工中经常会遇到拆迁争议问题，施工现场的拆迁是建设单位在进行建筑施工之前首先要完成的工作。《中华人民共和国建筑法》第八条规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：(一)已经办理建筑工程用地批准手续;(二)在城市规划区的

　　建筑工程，已经取得规划许可证;(三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;(四)已经确定建筑施工企业;(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;(六)有保证工程质量和安全的具体措施;(七)建设资金已经落实;(八)法律、行政法规规定的其他条件。”这表明拆迁进度是否符合施工要求是申请领取施工许可证的必要条件。拆迁应取得拆迁许可证，拆迁是建筑许可制度中密不可分的问题。

　　解决好拆迁问题是实现施工许可的前提条件和施工基础，这就要求建设单位或者拆迁安置单位正确理解和适用拆迁管理的有关规定，正确解决拆迁中出现的问题和矛盾，对于按时拆迁，确保施工许可证的领取是至关重要的。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规

　　定：“拆迁入与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。”

　　房屋拆迁是指因城市建设发展的需要，拆迁人依法实施的拆除被拆迁人现有的城市房屋，并由拆迁人对被拆迁人实施补偿与安置的法律行为。房屋拆迁补偿涉及到补偿对象、补偿形式和补偿标准。根据法律的规定，拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人，包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。补偿形式主要有三种：(1)产权调换，是指拆迁人以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人，继续保持其对房屋的所有权。产权调换的面积按照被拆迁房屋的建筑面积计算。(2)作价补偿，是指拆迁人将拆除房屋的价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人，其补偿金额按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新因素计算。(3)产权调换和作价补偿相结合，是指拆迁入按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆迁房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆迁房屋的所有人。

　　补偿标准根据补偿方式的不同而不同：产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算的，即采取产权调换方式的补偿标准是被拆除房屋的原建筑面积。其中，偿还建筑面积与原面积相等的部分，按重置价格结算结构差价;偿还面积超过原建筑面积部分，按商品房价格结算;偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新结算。作价补偿的补偿标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新计算的。实行作价补偿的应当由房屋所在地的房地产管理部门或法定的评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估的价格作为计算的依据。作价补偿的标准不允许当事人协商。

　　应当注意的是，在拆迁过程中还有以下几种特殊情况：(1)拆除出租住宅房屋的，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应的修改。(2)拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。(3)拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁。拆除设有抵押权房屋作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。

　　房屋拆迁安置，包括安置对象、安置形式、安置标准和安置费用。安置对象指的是拆迁人在拆迁活动中除了对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。由此可见，安置对象是被拆除房屋的使用人而不是所有人。安置形式分为一次性安置和过渡安置两种形式。一次性安置是指被拆除房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期，拆迁人与被拆迁安置对象就房屋问题一次处理完毕。过渡安置是指拆迁人不能一次安置用房，可以由拆迁人先对被拆迁安置对象进行临时安置，过一段时间后再迁入安置房。因此，临时迁入房的提供和过渡期限的长短在过渡安置中就是要重点解决的问题。安置标准因被拆除房屋的性质不同而有所区别。拆除非住宅房屋的按照原建筑面积安置;拆除住宅房屋的由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。安置费用包括搬家补助费、临时安置补助费、经济损失补偿费。搬家补助费是被拆迁人因原居住房屋被拆除，须经转移他处居住，在搬家过程中所发生的费用，此费用由拆迁人负担。临时安置补助费是对被拆迁人因迁离原居住地面在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿。临时安置补助费的补助对象主要是自行安排住处的被拆迁房屋使用人。

　　本案中赵某是房屋产权人，由于其在私下交易中企图规避国家

　　税费，与买方之间并没有在国家法定的房地产交易中心办理不动产过户登记手续，实际上在法律上并不存在被拆迁房屋所有权发生转移的行为，却形成了名为买卖实为租赁的关系。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，办理建设工程施工许可证必须有满足施工需要的房屋拆迁进度，因此，拆迁成为办理施工许可证的重要条件之一，不能及时办理拆迁安置工作，势必影响到开工手续的正常进行。由于赵某的交易行为，形成了拆迁单位对赵某和网络公司的拆迁补偿，由于赵某的行为使得拆迁单位不愿意为此承担更多的义务，这是引发这场纠纷的关键。