出卖人办理房屋权属证书迟延或不能的责任

　　【核心提示】

　　商品房买卖中，由于出卖人的原因，买受人在规定期限届满未能取得房屋权属汪恬的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。由于出卖人的原幽·导致买受人无法在商品房买卖合同约定或者≤城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房餍所有权登记的期限届满一年内.办理房)最所有权髓记的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

　　南京房产律师精解

　　房产证包括房屋所有权证和房屋共有权汪，在通常意义上， 房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权属的书面凭证。作为证书的一种，房产证具有以下特点：(1)房产证只能由不动产登记机关发放，其他机关发放的房产证不具有法律效力。我围采取不动产分别登记体制，不同种类的不动产分别由不刚的行政主管机关登记房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有枞归属的书面证明.并可记载特定房犀共有状况以及灶合醋定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋-房产证为原则，即一个具自独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据只能发放一个房产证。(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋是共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行髓屺之后.向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记渖的内容相一致。

　　商品房买卖中，房鹾出赏人将房屋交付给买受人并将房屋所 响极转移至买受人名下.这是出盛人最摹本的一项义务。出卖人交付房屋后，买受人虽然拥有房屋的使用权，但是虏屋的所有权并不随着交付行为的完成而转移至买受人.出卖人在产权登记之前对房犀仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来的买受人的权益就会受到损害。因此买受人存房犀交州后，应立即办理产权登记手续，领取房屋权属找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/

　　《合同法》第一百零七条规定：当事人一方币履行合同义务域肯履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任，是指合同当事人因违反合埘约定的义务mi应承担的法律后果。违约责任与合同义务有着极为密切的黄系：一方面.责任足以义务的存在为前提的，是义务并履行导敛的结果，如果义务不曾#在或被宣告无效或者被撤销，则一般不发生违约责任问题;另一方面，违约责任是在债务人不履行债务时，国家强制债务人履行债务和承担法律责任的表现。电就是说，一旦债务人不履行债务，则债务在性质上就转化为一种强制履行的责任。强制履行从表面上看，仍是继续履行原债务，但实际上已不同于原债务，因为强制履行已不仅仅是对债权人的责任，它也是对国家应承担的责任。由此可见，责任与债务相比较，包含了国家的强制性。换句话说，责任的实现不以违约当事人的意思为转移，不论违约方是否愿意，均不影响责任的构成。①就债务本身来说，虽然也具有一定的拘束力，但是债的效力必需借助于体现国家强制性的责任制度，才能得以实现。单纯的债务本身，并不具有责任制度所体现的国家强制力，债权能否实现，看债务人的信用。

　　在违约责任的构成上，大陆法系传统的法律与理论，都认为成具备四个要件：违约行为、损害事实、违约行为与损害事实之间的因果关系、违约人主观上的过错。国但在奉行无过错责仟原则的英美法系合同法中，关于违约责任的构成，实际上只需要一个要件：即违约行为的存在;

　　迟延履行、履行不能、不完全履行共同构成债务不履行的三形态，大陆也有学者认为债务不履行还包括拒绝履行。

　　履行迟延有两种含义：广义的包插给付避延(债务人迟延)和受理避延(债权人迟延)，狭义的履行迟延则单指债务人的迟延。构成膛行迟延须符合下列条件：(1)有合法的债务存在：(2)违反了履行期限的规定。判断债务人是否迟延履行通常以债务是否到丁履行期限而债务人是否履行债务为标准，履行期限到后，债务人不能履行债务，将构成迟延，当然，在许多情况下，债务人在迟延一段时间后，还会做出履行，但如果拒绝艟行债务，此时，迟延履行已转化为拒绝履行。(3)在履行迟延情况下，履行是可能的，不存在困债权人原因致债务不能履行的情形。(4)履行期限到来后，债务人没有履行债务。(5)迟延履行没有正当理由。按照诚实信用原则的要求，如果在特殊情况下，债务人确有正当理由而暂时不能履行合同，可盥被免除实际履行的责任，或者债务人依法行使同时履行抗辩权，而暂不履行债务，则不构成迟延。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/

　　债务人履行迟延情况下，应承担违约责任。违约责任形式为损害赔偿。根据损害与违约行为之间的关系可分为：(1)(直接损失，即巾违约行为直接引起的损哭;(2，间接损失，即由违行为非必然地、问接的引起的损失。而根据经济学上关于损失计算的照标准可以分为：(1)预期利益的损失，即当事人在订立合同刚期望从此交易中获得的各种利益和好处，或者说，“假如合同能够完全履行的话，非违约方所应获得的全部利益”。(2)赖利益的损失，即“法律行为无效而相剥人信赫其为有效，因无效之结果所蒙受之不利益，故信赖利益叉名为消极利益和消极的契约利益”。(3)机会利益损失。我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：损失赔偿应当相当于囡违约所造成的损失，包括合同履行后可获碍的利益。因此，债务人应当赔偿的损失，必须与迟延履行有因果关系。在违约责任中，因果关系是归责的重要前提。因为，一方面，任何人都必须对自己的行为所造成的损害后果承担责任，不可抗力造成的损害除外。要确定责任，必须确定引起损害后果发生的真正原因的另一方面，因果关系对于损害赔偿的范创的确定具有重要意义，这不仅表现在因果关系决定着直接损失与间接损失的区分，而且也是随损害赔偿范围做出限定的标准。在此问题上，各国立法和司法实践主要采纳了三种学说：可预见理论、充分原因说及直接损害说。从我国法律规定来看，我国合同法采纳的是可预见性理论，即合同当事人将对其应当预见到的损害负赔偿责任，只有当因违约所造成的损害是可以预见的情况下，才能认为损害结果与违约有因果关系。故町预见性理论可以将损害赔偿责任限制在一个合理的范刚内。

　　在商品房买卖合同中，由于出卖人迟延檀行合㈤业务，导致兴受人在下列期限剧满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外-出卖人应当承担违约责任：{1)商品房买卖合同约定的办珲房屋所有权登记的期限;(2)商品房买卖合刖的标的物为尚未建成房屋的，向房屋交付使用之日起90 日(3)商品聘强变合同的轹的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　导致出卖人迟延履行的主要情形有：(1)土地使用手续年合法。如来办理农用地转用和征地手续，由有荧部门将土地使用权出让给房地产开发食螗而在农村集体土地上建房屋，就会斟为土地使用手续不合法而无法办理房屋权属证书。(2)房地产开发企她没有付清全部士地使用极出让金。在房地产开发企业没有按照土地出合同履行全部义务前，土地管理部门通常会限制办理上地使用械的变更手续。(3)房地产JF发企业未拄规划施工违章建房，违章部分的房屋无法取得房屋权属证书。(4)房地产开发企业不能提供规定的资料，如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。(5)房地产开发企业没有将代收的蛩共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况，也会影响房屋权属卺记手续的办理。

　　商品房买卖法律关系中，出卖人迟延履行合同义务，导致买受人不能在规定叫间内取得房屋权属证书的，应当承担相应的违约责任，如果合同具体约定了违约责任的承担方式的，例如约定了具体的违约金数额或违约损失计算力法，按照合同约定处理，如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中围人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　履行不能，合湾称之为给付不能。履行不能有主观履行水能与客观嗄行不能、自始履行不能与嗣后履行不能、一时腿行不能与永久履行不能等种种区分·不同的履行不能有不同的法律效力。

　　履行不能，指依社会观念其履行已属不能，或谓实现履行的内容为不能。具体可以分为：

　　1.主观水能与客观不能。关于主观不能与客观不能的区别史尚宽先生认为“基于事物之原因，为客观不能，非专属于债务人之给付，其不能基于债务人之人的原因着，为主观不能。”，现在通说认为，客观不能系指给付对任何人而占皆为不能。有基于自然法则的，如标的物于订约前业已灭失;有肇f法律规定的，如应为交制之物被禁止流通;电有基于经济事实理由的，如约定存海底捞针，虽在技水上或为可能，但就经济事实而言，则毫无意义，应认为足客观不能。一反之，则是主观不能。仅如债权人不能为给付.但至少有一他人可以为给付的腥行。

　　2、自始不能与嗣后不能。自始不能是指在给制义务成立之时给付剐为不可能。如出卖人本不存在之物，因合同成立之时合同标的物就不存在，是为不能，删后不能是指给付在债务成立后始为不叫能。如出卖之物于合蚓成立后标的物交付前灭失。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/

　　主观不能与客观不能，始自不能和嗣后不能可以两种分类可以相互混合，形成以下四种形恣：自始客观不能，如出售已烧毁的汽车：自始主观小能·如出售他人之物;嗣后客观不能，如出售的汽车于交付之前被烧毁，嗣后主舰不能如一物二变，于第一卖主而言为嗣后主观小能。

　　3全部不能与一部不能。全部小能是指绘制标的全部不能履行。一不部能，是指给制的标的部分不能履行。例如，标的物一半已经消失，或应移转完全的不动产所有权，而其不动产上存有已登记所有权，地上权等。给付一部不能，不单单在作为的给付，在不作为的给付有可能发生。例如甲乙两市都禁止竞争营业，如债权人于市甲虽可以继续营业，而在己市被禁止继续营业时则乙市禁止精争营业的债务冈而消灭。全部不能或一部不能与自始不能或嗣后不能结合，形成自始全部不能、自始一部不能、嗣后全都不能和嗣后一部不能。

　　4永久不能与一时不能。永久不能，是指债务的履行存在障碍，该障碍在履行期间内或在债务人得为履行的期间内不可能消除，称之为债务永久履行不能。而该障碍在履行期内或债务人得为履行期内可能消除的，为一时不能。在继续的给付巾，一时的障碍使得给付成为一部不能。自始客观不能，如为永久不能，则合同无效;如为一时不能，则合同有效。例如买卖尚未发行的股票、买卖禁止流通的货物，如于约定的给付期问内可期待股票的发行、货物流通的禁止可解除，则合同有敬，否则无效。嗣后的永久不能，发生债务人免责或赔偿责任，而一时不能，则发生履行迟延的问题。

　　5事实上的不能与法律上的不能。事实t的不能，也称自然不能，即基于自然法则的不能。有基于外界自然原因，如因作为标的物的马死亡而膛行不能，因洪水破坏铁路新不能运送导致疆行不能。有因人的能力受自然的限制而产生的麒因，如劳务者因病不能提供劳务。法律的不能，是指基于法律的规定而履行不能。有依法律规定逻辑上履行不能，如给付属于债务人之物，于其物上设定法律规定外的物权，困违度物权法定原则而导致履行不能，有在法律规定上非可期待债务人为给付者，如给付禁止转让或禁止输出之物。

　　因可归责于债务人的事由导致履行不能的，其法律后果为债权人可以请求损害赔偿。债权人除了可请求履行利益的损害赔偿外，还可以解除合同。债权人行使解除权时，可以请求信赖利益的赔偿。所谓信赖利益，叉称消极利益，是指当事人相信法律行为有效成立，而冈菜种事实的发生，该法律行为(尤其是合同)不成立或无效而发生的损失。如其他订约机会的丧失，差旅费的支出等。

　　《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。商品房买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移到买受人名下，买受几应同出卖人到房屋管理部门髓记，办理过户手续·领取虏餍权属证书。《城市房地产肝发经营管理条例》笫二十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之口世90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之口起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果因为出卖几一方的原因，在商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的期限届满后一年内，导致买受人仍然无法办理房屋权属证书的，出卖人的履行不能，严重影响了哭受人订立合同时所期待实现的利益.使买受人不能实现合同目的，强受人可以请求解除合同并赔偿损失。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/

　　【实务指南】

　　必须明确除商品房买卖双方在合同中明确约定外，办理房屋枞属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负出助义务。因为房屋权属的移转登记，通常做法是房地产开发企业提交必要的手续，买受人提出申请，房屋管理部门进行审查登记，颁发权属证书，即通过三者的共耐行力完成的。如果双方对于办证有约定的，按约定处理。如果没有约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《城市商品房预售管理办法》第十二条也规定，预售的商品房交付使用之日起90 H内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。房地产开发企业只 要在法定期限内向相关行政主管部门提交了完备的登记手续，并 履行了对买受人的告知义务，即完成了办证义务。此后，应由房屋买受人提出申请，办理翳记。对于在房地产开发企业提交了完 备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因来办证或迟碰办证的，此属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与房地产开发企业承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同，

　　相关房产法律

　　中华人民共和国合同法

　　第一百零七条当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符岔约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约贵任。

　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

　　第十八条由于出安人的腮目，耍受人在下列期限届满来能取得房屋权属证书的.除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的蝎陨’

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9()日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额堆以确定的，可以按照已付购舟款总额.参照中国几民银行规定的金融机i构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第十九条商品房耍卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三l三条规定的办理房屋所有权髓记的期限描满后超过一年，由于出卖人的原网，导致买受人无法办盘房屋所有权登记，买受人清求解除合同和赌偿损失的.应予支持。

　　城市房地产开发经营管理条例

　　第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9n日内，办理土地使用权变更和房屋所有械登记手续;现售商品房的购买人应当自稍售合同签订之日起90日内，办理土地使用极变更和房屋所有权登记。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn/