住宅改为商业用途，法院判业主恢复原状

　　南京市民刘某与开发商签订《商品房买卖合同》，购买房屋一处，约定“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。随附的《临时管理规约》规定：业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为。刘某入住该房屋后，将房屋出租给孙某经营美容美发，孙某在该房内取得美容院营业执照。要求法院判令被告刘某停止将该房屋用作经营性用房，并恢复该房屋的住宅用途。法院经过审理判决支持了物业公司的诉讼请求。

　　南京专业房产律师认为，

　　我国《物权法》规定，物权人对物权享有占有、使用、收益、处分的权利。刘某购买了涉案房屋后有权选择自主或将房屋出租给他人使用并获取收益。但物权的行使并不是绝对的，应当同时符合法律法规规定，并不得损害其他业主的居住权益。对于住宅经商问题法律法规并无效力性禁止性规定，但《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。法院经审理认定本案刘某将房屋出租给孙某从事经营活动事先没有经过其他业主同意的事实。故根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，即业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。同时依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条的规定，即业主违反管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权作为原告请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害的民事责任。认定物业公司具有本案诉讼主体资格，遂判决被告刘某败诉。