房屋登记系行政确认行为

　　房屋登记系行政确认行为

　　一、房屋登记系行政行为

　　房屋登记行为究竟是民事行为还是行政行为，学术界存有争议，有人从传统民法学的角度认为，房屋登记行为并非出于行政管理目的，而是属于房屋权利物权公示的民事行为的一部分;另有人认为，房屋登记行为是一种准行政行为;更多的人则认为，房屋登记是一种行政行为。多年的行政审判实践表明后者是正确的，原因是：

　　第一，房屋登记行为是一项必须由房屋登记机构行使的公权力行为。

　　第二，房屋登记行为是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性。登记并非源于当事人的自愿委托而是直接来源于国家行政权，申请人必须依法向房屋登记机构申请登记，否则其房屋的相关权利便得不到法律应有的保护。

　　第三，房屋登记行为是羁束性行为。房屋登记行为是对房屋物权的确认与宣告，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须严格按照法律规定和有关规范进行。

　　显然，房屋登记行为属于行政行为。

　　在认定房屋登记属于行政行为之后，其究竟属于行政许可行为还政确认行为也存在较大分歧。《行政许可法》制订初期的征求意见稿实将房屋登记规定为行政许可行为，后来为立法机关所否定。行政确认一般是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为。它包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式，其中，行政登记确认是指特定的行政主体根据行政相对人的申请，对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予以登记，从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变更或消灭的一种具体行政行为。行政许可是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对人的申请，通过颁发许可证或执照等形式，依法赋予特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为的权利或资格的行政行为。通过概念的阐述，笔者认为，作为具体行政行为的房屋登记行为，并非赋予权利资格的行政许可行为，而是行政确认行为。具体原因如下：

　　首先，房屋登记行政行为是对房屋权属法律关系的确认，是对权利人合法拥有房屋权利真实性的证明。而行政确认正是对行政相对人法律地位和义务的确定或否定。行政确认行为的直接对象是那些与行政相对人的法律地位和权利义务紧密相关的特定法律事实或法律关系。但行政许可指的却是一种解禁授权行为，是对没有权利的人赋予权利，房屋登记行为明显不符。

　　其次，在房屋登记过程中，房屋登记机构通过向权利申请人颁发房屋权利证书证明其合法权利拥有人，这一行为再次体现了行政确认行为的特点，因为行政确认行为的法律后果是相对人获得了某一事物的真实性、合法性并且能够在实践中对抗善意第三人的有效证明，登记部门颁发的权利证书正是证明申请人权利并予以对抗善意第三人的一种凭证，而行政许可的内容是申请人能够从事某种活动或者实施某种行为的权利或者资格。

　　《房屋登记司法解释》明确规定，房屋登记行为是受《行政诉讼法》调整的具体行政行为。

　　二、房屋登记系行政确认行为

　　在明晰了房屋登记行为的性质之后，可以总结出房屋登记行政行为的概念。房屋登记，是指房屋登记机构代表人民政府对房屋所有权、公房承租权、城市房屋他项权等权利进行记载并进行公示，依法确认房屋权利归属关系的行政行为。房屋登记属于行政确认行为，非经确认不能对抗善意第三人或者非经登记他项权不予成立，其行为是一种可诉的具体行政行为。国家实行屋登记制度，目的在于保障房屋权利人的合法权益，维护房屋交易秩序和交易安全。房屋权利证书是权利人依法享有房屋权利的法律凭证，房屋权利的登记发证是房屋权利的公示方法。根据公信原则，凡经过房屋登记部门核准登记并颁发房屋权利证书的，均应公信该房屋权利证书记名的权利人拥有该权利证书所记载的房屋权利，依法拥有对该项房屋占有、使用、收益、处分(用益物权不享有处分权)、设置抵押等他项权利。同时，房屋登记亦是国家行政管理机关根据申请或依职权做出的具体行政行为，体现了国家行政权力对房屋物权关系的合理干预，属于行政确认行为，通过登记推定房屋权利种类和权利人，因此，房屋登记的正确与否会对房屋交易当事人的权益产生重大影响。