房屋登记行政行为兼有登记生效与登记对抗的双重主义

　　一、登记对抗主义

　　登记对抗主义是指所有权保留一经当事人合意即可成立，但不经登记不得对抗善意第三人。登记对抗主义一方面维持交易之便捷，一方面也使当事人能斟酌情事，决定是否申请登记，以保障自己的权效力。世界大多数国家均采此制，如美国、意大利以及我国台湾地区。在登记对抗主义这种法律模式下，登记并不是物权变动的生效要件，登记由于其公信力而产生对抗力。其优点是不以登记作为物权变动要件，充分尊重当事人的意思自治，使不动产交易较为便捷，缺点是因不动产物权的变动缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受损，容易形成在不动产之上的多种权利状态。

　　二、登记生效主义

　　登记生效主义是指将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果，更不具有对抗第三人的效力，而且其登记还有公信的效力。其优点是物权变动的时间通过公示得以确定，使物权产权归属关系登记的公示公信力得以向社会明确，对善意第三方的保护较为有利。缺点是未充分尊重双方当事人达成的协议，过于注重形式过于呆板，缺乏必要的灵活性，容易造成公权对私权的过分干涉。

　　三、我国兼有登记对抗与登记生效

　　《物权法》第九条规定：“房屋物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭房屋物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此。结合《城市房地产管理法》、《担保法》等法律和司法解释的规定，我国房屋权利登记的效力兼有登记对抗主义和登记生效主义。登记生效的房屋权利包括：抵押权;登记对抗的房屋权利包括：房屋所有权、公房承租权。①无论是登记对抗还是登记生效，均属于行政权产生的效力，因为登记机构以国家的公信力作后盾、通过法律授权而行使的公共职权，通过公示完成物权变动。

　　案例一：张三将自己的城市房屋以60万元出售给李四后没来得及办理转移登记，该房屋被列入拆迁范围，通过拆迁评估确定为70万元。拆迁对谁进行补偿呢?根据《物权法》第十五条的规定，房屋所有权随着买卖合同的有效自然转移到李四，没有办理过户手续只说明李四取得的所有权没有公示，缺乏对抗善意第三人的效力，而本案中没有善意第三人。因此，70万元的拆迁补偿金应当给付李四。

　　案例二：黄某将自己的城市房屋以50万元的价格出售给王某，由于王某急于出国学习没有办理过户手续。刘某听说黄某有房屋出售，但并不知晓王某购买之事，便找到黄某洽谈购买该房屋之事，黄某想检验一下自己出售的50万元价格是否吃亏，便利用自己手中剩余的钥匙将房屋门打开让刘某看房，刘某看后便报价70万元哆买，黄某心动了便与刘某签订

　　了房屋买卖协议，并向房屋登记机构申请了转移登记手续。这样，刘某善意第三人对抗了善意的王某取得该房屋的所有权。王某可以依法向黄某主张违约责任。

　　案例三：案例二中，假如刘某知道王某已经购买的事实后，仍然坚持购买的，刘某即使取得房屋所有权证，其也是恶意取得，王某可以依法向人民法院提起行政诉讼，法院依法判决撤销转移登记行为，房屋仍然归王某所有。本案说明，恶意取得即使办理过户手续，也不会取得物权。