对房地产开发企业完成房屋初始登记的审查标准如何认定？

　　办理完毕房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务，因此准确审查房地产开发企业完成该义务的情况，对于确定房地产开发企业迟延办证违约责任至关重要。房地产开发企业完成初始登记的标志，应是登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿，司法实践中应重点审查房地产开发企业是否取得登记机构作出的关于同意房屋初始登记的批复。

　　房地产开发企业完成房屋初始登记的审查标准，南京房产律师认为，房地产开发企业在取得准予初始登记的批复之后，才具备协助办证的法定条件。

　　依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。“提供必要的证明文件”意味着证明文件所表征的各项登记、批准手续已经办理完毕。作为买受人办证的前提，初始登记的批复应当包含在“必要的证明文件”中。换而言之，房屋买受人办证的前提是初始登记完成，只有在准予初始登记的批复作出之后，房地产开发企业才具备协助办证的法定条件。依照《房屋登记办法》规定，登记机构为申请人出具收件书面凭证，仅说明申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，登记机构予以受理，至于是否准予初始登记，须由登记机构查验申请登记材料反映的事实是否符合登记条件后才能确定，如不符合则不予登记。

　　开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。所谓“大产权”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得;而“小产权”是转移登记到购房者名下的单独房屋产权。

　　1.大产权证是交房和办理小产权证的前提条件，大产权证逾期办理是违约行为，但其法律后果应当具体分析，尤其是应当注意到《商品房买卖合同解释》第18条关于出卖人原因导致的买房人未能按期取得房屋权属证书的迟延责任的规定，指的是小产权即房屋产权，不能直接套用在大产权未按期办理的情形。如大产权未按期办理，开发商的违约责任应当按合同约定处理，如无明确的关于逾期赔偿的约定，则不能单独就大产权未按期办理要求开发商承担迟延赔偿责任。目前预售合同中较为常见的约定是，如开发商未能按期办理大产权，购房者有权解除合同，购房者行使解除权时，也可以主张相关损失赔偿，但这种责任与迟延赔偿不同。因为，大产权是开发商享有的权利，其与购房者的利益关联是作为开发商履行后续义务的必要条件，如开发商不能按期办理大产权，则影响到购房者对开发商后续按期履约的信赖，购房者主张开发商逾期办理大产权的责任，实际上是主张预期违约责任，但这与逾期办理小产权直接关系购房者的物权利益是不同的。

　　2.办理小产权是开发商的重要责任，但应当注意到，办理小产权应当是开发商与购房者合作办理，不是开发商的单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合司法解释中的归责要件——“出卖人原因导致的”。

　　值得注意的问题是，从当前的实际操作看，迟延办理小产权也常涉及诸多行政部门方面的原因，操作中即便开发商已经积极履行了相关义务，但因行政部门的不作为或消极行为，往往难以按期取得产权证，如果完全按照合同约定处理，由开发商向购房者承担违约责任后再向相关行政主体追偿，在当前环境下是难以实现的，对开发商而言也有失公平。外部宏观履约环境的风险，应当由合同当事人共同分担，尤其应考虑到在当前房地产市场蓬勃发展、房价一直处于上涨的大背景下，迟延办证客观上往往并未使业主房屋价值贬值，相反有所增值，因此，建议在充分核实小产权证办理迟延的原因后，综合行政行为导致的迟延(应由开发商举证)，且对购房者未造成实际损失的情况下，适当的使开发商免责，既符合公平原则，又有利于房地产市场的顺利、有序发展。当然，在这过程中开发商也负有及时告知相关延期情况的义务，以保护购房者的信赖利益。

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