房产律师提醒:“直接更名”的法律风险
  • 发表时间:2017-11-16
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  近年来,随着房地产市场的不断发展,出现了一些新的现象,比如“直接更名”的现象根据南京房产律师的了解,所谓“直接更名”,就是原购房人在办理网签但尚未过户之的期间内,将房屋买卖合同的权利义务关系,转让给第三人,由第三人和出卖人形成新的买卖合同关系,并直接办理过户的行为。很多当事人向南京房产律师咨询“直接更名”的可行性,南京房产律师根据十几年来从事房产相关法律事务的丰富经验,认为:“直接更名”存在很大的法律风险,合同当事人采用“直接更名”的方式转让和受让合同权利义务关系一定要谨慎而为。

  在南京房产律师近年办理的一起案例中,李某购买了一套房产,但一直未交付,仅在房地产管理部门办理了网签。2014年7月,李某与丁某签订房屋转让协议,将该房产转售给丁某,丁某交付李某定金6万元。随后,李某向开发商申请,解除商品房买卖合同,并由丁某与开发商签订新的房屋买卖合同,在此期间,丁某在此向李某支付购房款20万元,支付开发商购房款40万元,开发商向丁某出具的收据上面明确载明丁某认购涉案的房屋,但此后丁某一直未能直接办理房屋过户手续,于是将李某、开发商告上法庭,要求李某承担违约责任,开发商承担相应的连带责任。开发商认为,李某购买房屋系利用银行按揭贷款购买,李某必须先还清按揭贷款,或由丁某代李某还清相关的贷款,才能撤销原商品房买卖合同。经过调解,各方达成了一致,决定解除李某和丁某之间达成的房屋买卖合同,开发商和李某返还丁某已经支付的定金和购房款,并作出适当的补偿。南京房产律师认为,购房者将购房合同中的权利义务关系整体转让给受让方,如果经得了开发商的同意,此举并不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。不过,更名具体能否实施扔需要原买受人和开发商的配合。

  这几年,“直接更名”过户的方式,成为许多中介公司宣传的一个卖点,看上去这种方式可以规避如契税、个人所得税和营业税等相关税费,但是这种操作并不规范,虽然合同当事方可以把合同中的权利义务整体转让给第三人,但是这并不代表第三人可以取代转让方直接获得不动产的权属登记。从法律角度而言,“直接更名”涉嫌规避税费,有违反国家相应的税收法律之嫌,另外如果转让的房屋是商品房的,在经过过户登记,将商品房的所有权人从开发商变更为原买受人之前,原买受人并未取得该商品房的所有权,原买受人所与第三人约定的转让,仅具有合同法上的效力,而无法直接产生物权转移的法定效力;更何况,从我国各地房地产管理部门的所制定的房地产买卖管理办法来看,商品房大多实行购房实名制,并要求签订,商品房买卖合同后,在网上办理相关的备案手续,未经房地产管理部门许可,不得对网上的备案内容擅自变更或解除。

  在实际操作中,购房者与开发商需要申请撤销购房合同网签备案后的预告登记,经房地产管理部门审批批准后,将商品房买卖合同收回作废,并撤销预告登记,此时开发商才能与新的购房者签订购房合同。如果“直接更名”的购房合同没有经过开发商的同意,或者开发商拒不配合变更登记,是无法完成过户的。

  因此,南京房产律师建议,应依照法律规定的手续,对已经网签尚未过户的商品房谨慎购买,并要对该套房屋有未设定抵押权等权利瑕疵的情况进行考察。


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