房产律师提醒：“直接更名”的法律风险

　　近年来，随着房地产市场的不断发展，出现了一些新的现象，比如“直接更名”的现象根据南京房产律师的了解，所谓“直接更名”，就是原购房人在办理网签但尚未过户之的期间内，将房屋买卖合同的权利义务关系，转让给第三人，由第三人和出卖人形成新的买卖合同关系，并直接办理过户的行为。很多当事人向南京房产律师咨询“直接更名”的可行性，南京房产律师根据十几年来从事房产相关法律事务的丰富经验，认为：“直接更名”存在很大的法律风险，合同当事人采用“直接更名”的方式转让和受让合同权利义务关系一定要谨慎而为。

　　在南京房产律师近年办理的一起案例中，李某购买了一套房产，但一直未交付，仅在房地产管理部门办理了网签。2014年7月，李某与丁某签订房屋转让协议，将该房产转售给丁某，丁某交付李某定金6万元。随后，李某向开发商申请，解除商品房买卖合同，并由丁某与开发商签订新的房屋买卖合同，在此期间，丁某在此向李某支付购房款20万元，支付开发商购房款40万元，开发商向丁某出具的收据上面明确载明丁某认购涉案的房屋，但此后丁某一直未能直接办理房屋过户手续，于是将李某、开发商告上法庭，要求李某承担违约责任，开发商承担相应的连带责任。开发商认为，李某购买房屋系利用银行按揭贷款购买，李某必须先还清按揭贷款，或由丁某代李某还清相关的贷款，才能撤销原商品房买卖合同。经过调解，各方达成了一致，决定解除李某和丁某之间达成的房屋买卖合同，开发商和李某返还丁某已经支付的定金和购房款，并作出适当的补偿。南京房产律师认为，购房者将购房合同中的权利义务关系整体转让给受让方，如果经得了开发商的同意，此举并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。不过，更名具体能否实施扔需要原买受人和开发商的配合。

　　这几年，“直接更名”过户的方式，成为许多中介公司宣传的一个卖点，看上去这种方式可以规避如契税、个人所得税和营业税等相关税费，但是这种操作并不规范，虽然合同当事方可以把合同中的权利义务整体转让给第三人，但是这并不代表第三人可以取代转让方直接获得不动产的权属登记。从法律角度而言，“直接更名”涉嫌规避税费，有违反国家相应的税收法律之嫌，另外如果转让的房屋是商品房的，在经过过户登记，将商品房的所有权人从开发商变更为原买受人之前，原买受人并未取得该商品房的所有权，原买受人所与第三人约定的转让，仅具有合同法上的效力，而无法直接产生物权转移的法定效力;更何况，从我国各地房地产管理部门的所制定的房地产买卖管理办法来看，商品房大多实行购房实名制，并要求签订，商品房买卖合同后，在网上办理相关的备案手续，未经房地产管理部门许可，不得对网上的备案内容擅自变更或解除。

　　在实际操作中，购房者与开发商需要申请撤销购房合同网签备案后的预告登记，经房地产管理部门审批批准后，将商品房买卖合同收回作废，并撤销预告登记，此时开发商才能与新的购房者签订购房合同。如果“直接更名”的购房合同没有经过开发商的同意，或者开发商拒不配合变更登记，是无法完成过户的。

　　因此，南京房产律师建议，应依照法律规定的手续，对已经网签尚未过户的商品房谨慎购买，并要对该套房屋有未设定抵押权等权利瑕疵的情况进行考察。