房屋权利登记行政行为的合法性审查的范围

　　房屋权利登记行政行为合法性审查的含义为人民法院对被诉的房屋权利登记行政行为是否符合法律规定的范围、方式、内容、程序和权限进行审查，既要进行实体审查，又要进行程序审查。我国行政诉讼法第五条明确规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。可见我国法律对被诉具体行政行为的合法性审查限于对被诉具体行政行为是否合法的范围之内。房屋权利登记行政行为作为具体行政行为的一种，当然也要遵循行政诉讼法的有关规定。对房屋权利登记行政行为的合法性审查应在判断屋权利登记行政行为是否合法的范围内进行。那么这是不是就是排斥了对房屋权利登记行政行为的合理性审查呢?

　　人民法院也应有权对房屋权利登记行政行为进行合理性司法审查。实际上，纵观英美等国行政合理性原则的产生和发展历史，其都是将行政合理性先适用于司法审查中即行政诉讼过程中，再确立于行政活动之中。司法审查中适用行政合理性原则推动了这一原则在行政法上的确立。所以行政合理性审查应当不仅涉及行政执法过程中，也应当涉及到司法审查过程中，不仅涉及实体裁量，也应涉及到程序裁量中。司法审查中也要以具体行政行为是否合法为原则，是否合理为补充。房屋权利登记行政行为作为一种羁束性行政行为，虽然限制自由裁量权，但是任何一种行为的作出在宏观上讲都应该具备合理性。合法性审查与合理性审查并不是矛盾和互相排斥的。合理性是合法性的更高追求，合法性应是合理性的体现。违法二字的更高含义就是不符合法律精神，也就是不合理，法院对行政行为进行合法性审查本身就是为了追求合理的体现。在我国行政诉讼法第五十四条的规定中，对于行政处罚显失公平的可以判决变更，这其实就是对合理性审查的一个体现。虽然其只适用于行政处罚，但是将其规定在合法性审查之内，表明我国行政诉讼法其实并不是排斥合理性审查的。因此可以说我国虽然没有明确规定合理性审查，但是在合法性之中实际体现了对合理性的追求。具体来说，房屋权利登记行政行为的合法性审查的范围应该局限于以下几个方面：

　　(一)对房屋权属登记行政行塑哭努的审查。包括对职责权限以及履行状况进行审查。房屋权利登记行政行为根据其对象不同也由不同的行政机关来履行。因此，必须是有房屋权利登记行政职权的行政机关作出房屋权利登记行政行为才能受到法律的承认。根据<城市房地产管理法》和《房屋登记办法》的规定，房屋权利登记机关是县级以上人民政府房地产管理部门。在诉讼中法院有权对行政职权履行不当的行为进行司法审查。

　　(二)对房屋权利登记行政行为中证据的审查。房屋权利登记机关所作出的房屋权利登记行政行为必须在证据确凿充分的基础上作出。法院对房屋权利登记行政行为进行司法审查的时候，应当对当时作出房屋权利登记行政行为的证据是否充分进行审查。房屋权利登记是基于民事行为、行政行为和司法行为的前提，根据司法权优于行政权的原理，基于司法行为的前提，房屋登记机构进行的房屋权利登记是无条件地依照而为之。例如，法院依据生效裁判要求房屋登记机构办理所有权转移登记，房屋登记机构无权对法院的要求进行审查，当然，当事人就房屋登记机构的所有权转移登记行为无权提起行政诉讼。但是，当房屋权利登记基于民事行为、行政行为而进行的所有权转移登记行为属于可诉的具体行政行为，法院对被诉的具体行政行为进行审查时，应当对转移登记行为的事实依据进行审查，这就不可避免地对民事行为和前置行政行为进行审查。

　　三 对程序进行审查。主要对房屋权利登记机构是否依法履行程序进行审查，对严重的可以予以撤销。登记的程序应当按照《房屋登记办法》的规定，包括收件，审核和核准登记三大程序。程序公正决定实体公正，权利登记的实体公正保护了交易安全。

　　(四)对适用法律进行审查。主要对房屋权利登记机构依照的法律是否正确以及是否 按照法律法规办事进行审查。权利登记的基本原则规定属于法律保留，应当由法律做出规定，从物权法来看，不动产物权登记是物权法的重要内容。原建设部关于房屋权利登记的规范性文件效力值得研究，人民法院在对适用法律进行审查时，特别注意是否和上位发生冲突，尤其应当考虑立法法的规定。

　　(五)对登记机构的法定职责进行审查。主要对房屋权利登记机关是否有超越职权的行为进行审查，对于超越职权的行为可以判决撤销或确认违法，并可以判决被告承担相应的行政赔偿责任。在实践中，工商行政管理机关在行使以企业的生产设备作为抵押物的抵押登记时的职权时，将企业的不动产作为抵押物时，也纳入其登记范围，这种做法显然违反了法律授权的规定，属于超越职权。一些地方，对房屋权利登记在市和市辖区县之间进行分工，对个案发生职权交叉;一些开发区也设立房屋登记机构，与县市人民政府房屋登记机构产生职权交叉。职权交叉的后果可能会造成抵押物的重复抵押、难以保证交易安全。上述做法的直接目的就是为了收取登记费，对这种违法超越职权行为进行遏制的最有效的方法就是依法承担赔偿责任及依法追究玩忽职守罪或者滥用职权罪。

　　在实践中，房屋登记机构行政行为可以纳入司法审查范围的、违法行政行为一般包括：房屋登记申请人提交的材料属实齐全，但登记机构不履行或者不及时履行登记职责;房屋登记申请人提交的材料属实，但登记机构错误登记;交易一方当事人的民事欺诈行为，其故意提供虚假材料，房屋登记机关没有履行严格义务而错误登记，房屋登记机构的工作人员与交易一方当事人恶意串通而进行的错误登记;其他违反行政职责的行为。上述违法行为都可能造成民事主体权利的损害，有时属于一因一果，有时属于多因一果。一因一果的责任问题容易明确，而多因一果的责任难以确定，具体分析在后文中阐述。