因第三人原因导致办证延误,开发商是否承担违约责任?
  • 发表时间:2017-10-05
  • 作者:南京房地产律师
  • 来源:房地产律师网

  由于房屋权属证书的办理需要房地产开发企业、购房者、登记机关相互协作、相互衔接,故可能会因为当事人以外的第三人的原因导致逾期办证的发生。譬如,因规划部门、房管局、测绘机构等相关部门的过错导致的逾期办证,或相关部门的工作拖延引起的办证逾期。另外,也可能因部分业主的过错导致逾期办证,如部分业主私自搭建、封闭阳台导致小区无法按期进行综合验收,以致后续行为的一系列迟延。

  南京房产律师认为,开发商应当按照合同的约定承担违约责任,理由是:商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉,按照合同相对性原则,根据《合同法》第121条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”所以,房地产开发企业即便因为第三人的原因造成违约,也应向买受人承担违约责任。

  因第三人的原因导致办证延误,开发商应当承担违约责任,除上述理由外,还包括以下理由:

  《商品房买卖合同解释》是针对商品房买卖合同纠纷案件做出的,它涉及的主体只有出卖人和买受人,能够解决的争议也仅仅限于上述两者。所以,可以认为《商品房买卖合同解释》中的用词是“非此即彼”,即由于出卖人的原因可以理解为非买受人的原因,至于由于第三人的原因导致出卖人违约的,出卖人与第三人的纠纷可以另行解决,毕竟出卖人即开发商比买受人更有条件解决问题。所以,可以将《商品房买卖合同解释》第18条“由于出卖人的原因”作广义的解释,这样既符合《商品房买卖合同解释》的精神,公正地解决问题,也具可操作性。

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