房产律师解答:房屋登记应否进行实质审查?
  • 发表时间:2017-10-05
  • 作者:南京专业房产律师
  • 来源:南京房产律师

  《物权法》颁行后,对房屋登记审查的模式作出了明确规定。《物权法》第12条规定,登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料,就有关登记事项询问申请人,可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。此外,《房屋登记办法》规定:房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。办理有关的房屋登记,房屋登记机构应当实地查看。房屋登记机构实地查看时,申请人应当予以配合。

  南京房产律师认为,办理有关的房屋登记应当采取实质审查标准,其理由为:1.由于“我国正处于市场经济发展初期,整个社会面临着从计划经济走向市场经济的转型,在这个过程中秩序比较混乱,信用较为低下,欺诈行为时有发生”,进行形式审查容易导致权利登记不实,助长交易欺诈,引发系列纠纷。2.不动产登记作为不动产物权公示手段,就应发生完整的公示效果,实质审查主义其优点是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致,从而使公信力确立,并最大限度地防止公信力带来的对出卖人不利的可能性。3.由于登记的审查方式与登记机关的责任是联系在一起的,实行实质审查,登记机关由于故意或重大过失导致登记错误造成当事人的损失的,登记机关就要加以赔偿,所以登记机关为减少赔偿责任的承担,就会更加谨慎,这样一来也就强化了登记机关的责任感。4.生活中,因为登记机关未尽合理的审查义务,致使登记错误从而成为被告被要求承担责任已经成为民众的强烈诉讼要求。登记机关只享有收取登记费用的权利,不承担相应义务的权利失衡已成为众矢之的。

  《物权法》虽然确立了房产登记的登记生效主义,但是并没有解决登记的审查方式,毕竟采取登记生效主义的国家,其审查方式可能是实质审查,也可能是形式审查。从房屋登记目的、登记的性质、效率与公开的偏重及立法状况等因素综合考量,因此,南京房产律师认为,我国的房屋登记应当进行实质审查。


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