南京房产律师解读危险房屋的法律问题

　　【南京专业房产律师提醒】

　　所谓危险房屋，是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危险房屋须经房屋安全鉴定机构进行鉴定。经过鉴定的危险房屋所有人必须按照签定机构柏处理建议采取措施。因危险房屋而发生法律责任时，相关责任人要承担法律责任。

　　南京房产律师精解：

　　一)危险房屋概述

　　所谓危险房屋，是捐结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有叮能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。一些房屋由于历史和客观的原因，年久失修，不但影响市容·更重耍的是有危及人民生命财产安全的危险。因此，国家X、问=危险房屋进行了专门的规定，要求各个地区要采取相应的措施对危险房屋进行治理。建浸郫负责仝国的城市危险房屋管理工作，为此，建没部1989年专fj制定r《城市危险房屋管理规定》，义于2004年7月20日发布了《建设郎关于修改(城市危险房屋管理规定)的决定》对该规定进行了修正。规定适用于城市(指直辖市、市、建制镇)内各种所有制的房屋，要求房屋

　　所有人、使用人，均应遵守泼规定，应当爱护和正确使用房屋。县级以上地方人民政府房产行政主管部n负责本辖区的城市危险房屋管理工作。

　　(二)危险房屋的鉴定

　　市、县人民政府房地产行政主管部门设立房屋安全鉴定机构(以下简秫鉴定机构)，负责房屋的安全鉴定，并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。

　　鉴定机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。进行安全鉴定，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。鉴定机构进行房屋安全鉴定应按下列程序进行：(1)受理申请;(Z)初始调查，摸清房屋的历史和现状;(3)现场查勘，测试、记录各种损坏数据和状况;(4)检测验算，整理技术资料;(5)全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议;(6)签发鉴定文书。

　　对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：

　　1.观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。

　　2.处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。

　　3.停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆赊，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。

　　4.整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。

　　经鉴定属危险房屋的，鉴定机构盛须及时发出危险房屋通知书;属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。房屋经安全鉴定后，鉴定机构可以收取鉴定费。

　　经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担;经鉴定为非危险房屋的鉴定费由申请人承担。鉴定危险房屋执行建设部颁发的《危险房屋鉴定保准》(CJ - 86)。对工业建筑、公共建筑等的鉴定，还应参照有关专业技术标准。

　　(三)危险房屋的治理房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节，房屋所有人应做好排险解危的各项准备;市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。

　　房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。

　　房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危;解危暂时有困难的，应采取安全措施。房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。治理私有危险房屋，房屋所有人确有经济硐难无力治理时，其所在单位可给予借贷;如系出租房屋，可以和承租人合资治理，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。拒不承担任的，由房屋所在地房地产行政主管部门调处;当事人不服的，可向当地人民法院起诉。

　　【实务指南】

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　　因危险房屋而发生的法律责任的承担。危险房屋如果发生事故致人损害，责任人应当分别情况承担法律责任;

　　1、房屋所有人因下列原因造成事故的，应承担民事或行政责任：

　　(1)有险不查或损坏不修;368房地产法原理精要与实务指南～

　　(2)经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。

　　2、使用人、行为人因下列原因造成事故的，应承担民事责任：

　　(1)使用人擅自改变房屋结构、构件，设备或使用性质;

　　(2)使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施;

　　(3)行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。

　　3、鉴定机构在下列情况下，应承担民事或行政责任：

　　(1)因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;

　　(2)因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有限时限内发生事故;

　　(3)因拖延鉴定时间而发生事故。

　　以上所列的行为·给他人生命、财产造成损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　【相关房产法律】

　　城市危险房屋管理规定

　　第二条第一数率规定适用于城市H旨直辖市、市、建制镇，下同、内各种所有触的房屋。

　　第七条第一鼓房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时.必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。

　　第十条进行安全鉴定一必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目.鉴定机构可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与豁定。

　　第十一条房屋安全鉴定应使用统一术语，填写鉴定文书.提出处理意见。

　　经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必顿及时发出危险房屋通知书;属于菲危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。

　　第十三条受理涉及危险房屋纠纷案件的仲裁或审判机关可指定纷案件的当事人申请房屋安全鉴定;必要时，亦可直接提出房屋安全鉴定的要求。

　　第十六条房屋所有人对危险房屋能解危的，耍及时解危;解危暂时有困难的，应采取安争措施。

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