南京房产律师解读房屋代管

　　南京房产律师解读房屋代管

　　【南京专业房产律师提醒】

　　房屋代管指房屋管理人代房屋所有权人管理房屋。房屋代管分为城市私有房屋的委托代管和权属不明房屋的国家代管两种。房屋的委托代管本质上是一种委托合同，具有一般委托合同的特征;权属不踢房屋的国家代管是一种法定代管制度，其权属的确定是一项重要的内容。

　　【南京房产律师精解】

　　什么是房屋代管?房屋代管，顾名思义就是指代为管理房屋，即房屋管理人代房屋所有权人管理房屋。在我国，根据《城市私有房屋管理条侧》第五章的规定，房屋代管分为城市私有房屋的委托代管和权属不明房屋的国家代管两种。

　　城市私有房屋的委托代管是指城市私有房屋的所有权人通过与代管人签订委托代管合同的方式约定由代管代为管理房屋的协议。城市私有房屋是指位于直辖市，市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的个人所有或数人共有的自用或出租的住宅“及非住宅用房。城市私有房屋的委托代管本质上是一种委托合同，因此具有委托合同的一般性质。

　　权属不明房屋的国家代管足指房屋所有权归属不明或所有人去向不明的房屋由国家房管机关依法将房屋纳入自己的管理范围之内的一种法定代管制度。该制度设计的且的是为了保护所有权归属不明或所有人去向不明的房屋真正所育人的权利。(二)房屋的委托代管

　　城市私有房屋所有人周不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，可出具委托朽委托代理人代为管理。代理人须按代理权限行使代理权并履行庇尽的义务。房屋所有人与代理人之间是一种委托合同关系。委托合同的双方当事人可以是公民，电可以是法人组织。当然，作为房屋代管委托合同参加人进行活动的公民应当具有完全民事行为能力，尤民事行为能力人或者无完全民事行为能力人作为委托人时，委托合同的订立应由其法定代理人代为进行;而法人或其他组织作为委托合同的受托人处理受托事务时，得由其法定代表人或其他丁作人员去完成处理事务的工作。专业房产律师更多法律问题请登陆http://www.zylsw.com.cn/

　　房屋代管委托合同具有如下法律特征：

　　1房屋代管委托合同的订立以委托人与受托人的相互信任为前提。委托人(房屋所有极人)委托他人的H的是由其代为处理自己无法亲自处理的事务(即管理房屋)，而且须承担受托人基于合法委托所为行为(即在授权范围内代为管理房屋)的法律后果。因此，选择谁作为受托人以投如何选择受托人是委托人最为关心的问题。一般而n，委托人之所以选定某人作为受托人为其处理事务.足基于他对受托人的办事能力和信誉的r解，并以信任的态度将对某一或某螳事务的处理权交由受托人行使;而受牦人之所以接受委托，也是出于对委托人及其委托事务性质的了解并愿意为委托人服务，同时自信有能力或实力完成受托事务，这也是摹于对委托人的了解和信任。

　　2.委托合同的目的是由受托人按照委托人的指示以委托人的名义(有时也可能是以受托人自己的名义)和费用处理或管理委托人的房屋。房屋代管委托合同是典型的提供劳务的合同。

　　3房屋代管委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的。因委托人和受托人的关系不同以及委托管理房屋事务的难易程度不同等原因，使委托台同在是否有偿问题上表现出多样性。在现实生活中，大量的房屋代管委托台同系发生于公民与公民之间所建立的契约关系，而当事人之间叉往往是亲友或熟人，这种特殊性定丁有些委托合同是无偿的;然而，随着现代经济生活的复杂化，委托合同以有偿居多。关于有偿或无偿，我国《合同法》以及《城市私有房屋管理条例*没有作硬性规定，一般需视当事人的意愿而定。需要指出的是，在理解合同的无偿性时，应当将委托人应向受托人支付必要的费用与支付报酬区别开来，即使是无偿的委托合同，委托人也负有向受托人支付因处理委托事务所支出的必要费用的义务。

　　<三)权属不明房屋的代管

　　《城市私有房屋管理条例》第二十四条规定：“所有人下落不明义无合法代理人或所有极不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管。”据此，房屋所有权归属不明或所有人去向不明的房屋可由国家房管机关依法将房屋纳入自己的管理范围内。科国家代管的房屋，应按照以下方法界定其权属：

　　1房产代管期间，其所有权归属不变。原所有人出现并申请发还的，必须证件齐备、无所有权纠纷，经审查核实后才能恢复其原房屋所有权。

　　2对代管经过法定的期间，仍无人受领的房屋，将其推定为无主财产，收归国有。由于无人营理、无合法代理人或契证不全、不能确认等原因，有关部门过去依照法令公告定期代管，逾期无人认领收归公有的房产，原则上已属周家所有。

　　3无主房屋被收归国有后，原所有人出现并申请发还的，应依法返还房屋，恢复原所有人的房屋所有权。

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　　【实务指南】

　　解放前夕国民党军政人员所弃留在大陆的房产，是国家代管房产中的特殊组成部分。对此类代管房的确权应区别情况，妥善 (1)代管房产中的原自住房和改造起点以下的出租房，原所有人要求发还时，只要交验证件，产权无纠纷，经审查属实，应发还产权。

　　(2)代管房产，因国家特殊需要不便发还原房的，原则上由国家作价收购，其中个别需要退还原房所有人自住的，经省、直辖市、自治区人民政府审查批准后，由现使用单位负责解决。

　　(3)代管房产，因城市建设而拆除和改建的，由原拆除和改建单位负责接有关规定给予补偿。

　　【相关房产法律】

　　城市私有房屋管理条例

　　第二十三条城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理。代理人须按照代理权限行使代理权井履行应尽的义务。

　　第二十四条所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管。

　　前款代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失的，房管机关不负赔偿责任。

　　第二十五条城市私有房屋所有人申请发还由房管机关代管的房屋，必须证件齐备、无所有权纠纷，经审查核实后.才能发还。

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