借名买房面临诸多法律和道德风险

　　2002年，被告宋振强委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原告潘喆协商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份证，以潘喆的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676 元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋振强又以潘喆(借款人)的名义向银行借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘喆。潘喆未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋振强在该房内居住。

　　2007年1月，潘喆向法院起诉，要求判令宋振强向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。昌平区人民法院认为虽然潘喆取得该房屋权属证书，但其未支付购房的任何费用，且未持有任何与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件。遂判决该房屋的所有权归宋振强。潘喆不服，向北京市第一中级人民法院上诉。

　　中级人民法院认为：潘喆持有上述房屋权属证书，主张宋振强腾退房屋，符合房屋管理相关法律规定，本院予以支持。潘喆取得的是经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。故宋振强要求确认产权归其所有，缺少相关法律依据，本院不应予以支持。改判宋振强将位于北京市昌平区东小口镇某小区十号楼十二单元六号房屋腾退并交予潘喆。

　　律师点评：

　　宋振强想以潘喆的名义购买相对低价的经济适用房，就是俗称的“借名买房”。最近一段时间，房价不断上涨，政府为解决低收入和中等收入家庭的居住问题，推出了价格低廉的经济适用房，并规定了申购者须具备的条件。有些人具备这些条件，不打算买房，而有些人不具备这些条件，但却希望能够买房，于是，有人就想借他人名义买房，但是，这类合同是否有效，如何操作才能保护自己的权益?为此，记者采访了房产专业律师张博。张律师介绍到这里存在着两个严重的问题。第一，合同的效力问题;第二，房屋买卖的风险问题。

　　首先，关于合同的效力问题。借名买房，指以借他人名义购买经济适用住房，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下，实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋购买价和市场价的差价作为对价，这叫借名买房合同。在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，其理由主要应从政府推出经济适用住房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发经济适用住房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府的初衷，因而违反了社会公共利益。

　　其次，即使买卖双方对这类合同的效力不提出异议，这类合同也存在着巨大的风险。具体有两点，第一类可以称为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行，这类风险，尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重，由于这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料，但在现实中一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，在这样的情况下，如果法院认定合同无效，实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题;第二类风险可以称为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行，由于名义买房人领取房产证后，在一定的期限内不能办理过户手续，在该段时间内，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。因此，一般情况下不宜借他人名义买房。

　　律师提醒：

　　“借名买房”一定要注意两点，首先是注意收集和保存证据。根据物权法规定，物的分类有动产与不动产之分，从价值角度评价，不论是动产，还是不动产，它都有一定的价值。因此，如果因客观原因需要将房屋登记在他人名下，应当与对方有一份书面合同，合同中需要明确，如果对方主张其是法律上的物权人，对方应当按房屋当时的市场价支付价款。同时，要保存好本人支付价款的收据，一旦发生纠纷，还可以依照合同主张所享有的债权。这样虽然丧失了物权，但是能够保护自己的债权。

　　其次是事先做好咨询。在现有情况下，可以说买房是大多数人的终身大事，因此一定要慎重行事，建议大家在作出买房决策前，一定要找律师等专业人士进行咨询，他们会告诉你应当注意什么和怎么做。要特别提醒的是必须是专业人士，即具有房地产交易专业知识、操作经验的人。