房屋买卖中的砌墙之争

　　案情：任先生在本市中心区域有一套沿街面的公房，租赁凭证上承租人为任先生。2007年8月，任先生通过某中介公司与钱先生就该公房签订了《上海市公有住房承租权转让居间协议》，协议约定：钱先生以140万元的价格购买该公房使用权;钱先生向任先生支付定金40万元;任先生在签订本协议后5日内向有关部门申请公有住房的非改居工作;钱先生同意在房屋所在物业管理单位申请开具 《上海市公有住房差价换房征询表》后10天内与任先生签订《上海市公有住房承租权转让合同》。之后，钱先生按约向任先生支付了40万元定金。任先生也依约在期限内向相关管理单位申请办理“非改居”事宜。在办理“非改居”过程中，相关部门告知任先生必须在门面处砌墙，方可办理房屋的“非改居”。钱先生得知后给任先生发了信函，表示不同意砌墙，要求保持房屋现状办妥相关手续，否则将解除该协议。最终双方没有就此事达成一致，钱先生起诉至法院，认为任先生明知自己买该房屋用于开设琴行，但协议签订后，任先生始终没有办妥“非改居”的手续，协议无法履行，所以要求解除双方签订的居间协议，同时要求任先生赔偿相应的利息损失，返还定金40万元。任先生提起反诉。任先生认为，自己是按约履行义务，钱先生提出不愿意履行协议，是违约行为，所以不同意钱先生的诉讼请求，同时要求对钱先生已支付的房屋转让价格的百分之二十的定金人民币28万元不予返还。

　　一审法院：一审法院认为，双方及中介公司签订的《上海市公有住房承租权转让居间协议》虽系签约各方真实意思表示，但对该公房承租权转让的约定应当遵守法律、行政法规及相关政策的规定。双方在签订协议时对办理“非改居”具体事宜并不明确，在操作过程中方获知办理“非改居”须恢复该公房原结构。任先生与钱先生在签订协议前均应对相关政策进行充分了解，但要求任何一方对相关政策的具体细节做详尽了解，使之承担过高的注意义务，不尽公平合理。现双方对协议继续履行的方式无法达成一致意见，导致协议解除并非一方原因，故双方互不承担违约责任。最终一审法院判决解除双方签订的《上海市公有住房承租权转让居间协议》，任先生返还钱先生定金40万元。

　　评析：本案中，任先生与钱先生通过中介公司签订的《上海市公有住房承租权转让居间协议》是买卖双方真实意思表示，合法有效。协议内容中对“任先生在签订本协议后5日内向有关部门申请公有住房的"非改居"工作”的约定，表明双方当事人在签订协议时均了解该公房使用权交易必须 “非改居”后才能进行。据此可以认定钱先生对该公房办理承租权变更手续先要办理“非改居”手续的情况是明知的。现任先生已按约向相关部门办理了“非改居”申请事项，按政策规定该公房需砌墙恢复至居住状态，由此导致钱先生合同目的不能实现，这并不是由任先生造成的，不能归责于任先生。而且，钱先生也没有证据证明砌墙后是否必然会影响其开琴行之用，故双方未能按期签订《上海市公有住房承租权转让合同》的原因在于钱先生的违约行为，钱先生理应承担相应的违约责任。

　　二审法院：二审法院最终撤销了一审法院的部分判决，同时判决钱先生向任先生支付违约金13万元。