妻私卖共有房产 夫拒售合同无效

　　9月24日，一起房屋买卖合同纠纷总算尘埃落定，经江西省吉安市吉州区人民法院一审判决后，吉安市中级人民法院作出维持原判的判决：被告姚某赔偿原告林某损失3000元;被告吉安市某顾问有限公司返还原告林某7825元。

　　2011年10月18日，原告林某与被告姚某经由被告某顾问有限公司中介居间，三方签订了《房地产居间买卖合同》，合同约定：1、被告姚某将位于吉安市吉州区长冈北路的一套房产出售给原告林某，付款方式为按揭贷款。2、原告应在合同签订日向被告姚某交付定金10000元，该款由被告某顾问有限公司托管出具收据。同时，被告姚某须在合同签订当日内提交房屋所有权证等相关资料的原件给某顾问有限公司处作为转让交易过户之用。3、原告须在2011年10月30日，将首付款存入银行指定帐户，剩余房款通过银行按揭贷款支付给被告姚某。2011年10月28日，原、被告三方到银行办理按揭手续，银行告知因被告姚某丈夫未到场无法办理按揭贷款，原告林某也没支付首付款。之后，原告多次到被告某顾问有限公司处要求其履行合同，但被告姚某没有答复。原告遂向法院起诉要求：解除其与被告签订的《房地产买卖合同》，被告应承担合同违约金51000元，被告应赔偿原告因合同履行不能而造成的佣金损失7825元。

　　一审法院认为，原、被告三方签订的《房地产居间买卖合同》成立，但属效力待定合同。被告姚某单方处分夫妻共同财产，违反了我国法律规定，只有在被告姚某的丈夫追认或明确表示同意后，该合同才能发生法律效力。被告姚某单方处分夫妻共有房产的行为没有得到其丈夫认可，导致《房地产居间买卖合同》没有生效，因此不能到银行办理按揭贷款，致使合同不能履行，被告姚某存在过错，对造成原告的损失应酌情予以赔偿。作为从事房地产交易专业中介机构，被告某顾问有限公司在没有得到财产共有人的明确意思的情况下，即与买卖双方签订《房地产居间买卖合同》，其经纪、居间行为也与法律规定不相符，其居间行为不合法，依法不能获得相应的报酬，某顾问有限公司擅自扣除原告定金款作为佣金的行为于法无据，应当予以返还。原、被告均不服一审判决，提起上诉，吉安市中级人民法院认为原、被告三方签订的合同属效力待定合同，因姚某丈夫一直未现身对涉案合同予以追认，可以推定该合同为无效合同，遂作出了维持原判的判决。