鼓励集体土地租赁房建设：小产权房可能合法化吗？

　　最近，国土资源部和住房与城建设部，联合发布了利用集体建设用地建设租赁住房试点方案，将北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市作为试点，开展利用集体建设用地建设租赁住房的项目，为积极解决住房这个非常重要的民生问题，开创了新模式。今年4月，北京市也发布了《北京市2017-2020年及2017年度住宅用地供应计划》，确定今后五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设用于租赁的住房50万套。其他城市也纷纷出台了类似的配套计划加大，用于建设租赁住房的集体土地的供应，很多人就认为这意味着国家将会逐渐放宽小产权房政策，甚至在不久的将来，会将处于灰色地带的小产权房合法化，真的是这样吗?根据在江苏南京房地产律师事务所执业过年的经验，南京房产律师对此却有不同的意见。

　　首先，我国最基本的土地管理制度，是将土地分为集体所有的土地和国有土地，集体所有的土地由集体经济组织所有，也就是村民集体所有。房地产开发只能使用国有土地，如需使用集体土地的地块进行房地产开发，必须先办理土地征用手续，将集体土地变更为国有土地。因此，在集体土地上建设的房屋向集体经济组织之外的销售的都属于违法行为。而目前国务院推广的利用集体土地建设租赁房对外出售，是在目前房价畸高的情况之下，为缓解居民住房难，同时解决租售不同权、公共服务分配不平衡的问题，而推出的一项重要举措，并没有改变集体土地的土地性质。在集体土地上所建的房屋，仍然不属于商品房，而是属于村民个人所有，对外出租完全没有违反法律相应规定。

　　其次，在国家鼓励在利用集体土地建设租赁住房的同时，也一再三令五申不允许以租代售，农民不能将其出售给集体经济组织以外的人员，只能将就出租用于收取租金。利用集体土地建设租赁用房，是符合国家的政策，经过国家有关部门的审批，满足城乡规划、土地利用总体规划和村土地利用规划，完全是一种合法的行为，可以依法进行不动产登记，而且其用途也做了限制，除可以在村集体经济组织成员之间进行转让之外，对外只能用于租赁。这和小产权房是有本质的不同的。小产权房只是一种民间俗称的概念，但它并不是一个法律名词，本质上是存在违法用地，又没有获得规划许可证和施工许可证，存在违法建设问题和违反销售问题的房屋，它的出售和交易本身是明显违法的，在我国目前现行的法制之下，不可能将其合法化。

　　第三，有些人认为，集体土地上建设的租赁住房收回成本可能有一定的困难，因此政府会允许其以租代售，这样才能一次性能回笼资金，为银行贷款提供足够的保障。南京房产律师认为这种想法是完全错误的。事实证明，租赁住房建设在我国具有非常广阔的发展空间，同时又具有很强的社会保障属性，政府对此予以大力支持，给予许多配套的政策优惠;而很多要求房企自持，或者建设只租不售房屋的出让地块，也往往在土地拍卖中拍出很高的价格，足以说明租赁住房建设有利可图，被广大房企看好。在目前住房难、房价高企的情况之下，建设租金较为低廉的保障性住房，可以获得稳定的房租收入，同时得到政府给予的特殊政策，本身就足以保障银行贷款的安全性，不需要通过以租代售这种明显违法的行为，来获取稳定的现金流。存在这种意识的人本身就是对我国目前的房地产政策和市场趋势不了解。

　　南京房产律师认为，不要对国家放松土地管理政策和城乡规划，将小产权房合法化存有幻想。即使将来国家会对小产权房的问题出台根本性的解决方案，那也绝对不可能是一刀切的合法化，而需要在合情合理合法的基础上，通过公正透明的方式，兼顾国家、集体和个人的利益，最终予以解决。用集体土地所建设的租赁住房，是为了实现居者有其屋、公共服务均等化的“中国梦”，而绝对不是为了给小产权房的从业者和房主解套。