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房屋租赁合同中装修纠纷和扩建纠纷的处理原则

  • 作者:admin    发表时间:2019-05-12 07:19:35    来源:未知    阅读次数
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  装修部分
 
  一、出租人同意承租人装修的:
 
  1、合同无效时:出租人同意利用的可折价归出租人所有,⑴出租人不同意利用的,形成附合的装修按照过错分担现值损失⑵未形成附合的装修承租人自行拆除。
 
  2、合同有效时:⑴未形成附合的装修,合同解除或租赁期满时,由承租人拆除。⑵形成附合的装修合同解除的由违约方承担责任,合同届满的无偿归出租人。
 
  二、出租人不同意承租人装修的,费用由承租人自行承担。
 
  以上原则是基于侵权行为和无强迫得利的原则而规定的。承租人擅自装修的,属于侵权行为。又基于无强迫得利的原则,故即使承租人受有利益(客观上),也无不当得利制度的适用余地。但王泽鉴认为,强迫得利情形并无绝对不适用不当得利制度之余地。另是否成立侵权行为也应依法从成立要件考察“侵权责任法:行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任”。
 
  扩建部分
 
  一、承租人擅自扩建的,承租人自行承担费用。
 
  二、出租人同意扩建的,合法扩建出租人承担费用,非法扩建按照各自过错承担责任。
 
  以上原则是基于不当得利和添附制度展开的,在租赁合同无效时,双方财产予以返还,由于附合财产基于添附制度已经属于出租人所有无法返还,承租人可以基于不当得利制度获得补偿。
 
  租赁合同有效时,附合财产添附制度属于出租人所有,但出租人基于租赁合同关系而成立“存在法律上的原因而受益”,故承租人无成立不当得利请求权之余地。承租人只能依据违约制度主张权利。
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