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房屋租赁合同中装修纠纷和扩建纠纷的处理原则

作者:admin    发表时间:2014-04-19 17:59:55    当前栏目:房屋租赁    来源:    阅读:
  装修部分
 
  一、出租人同意承租人装修的:
 
  1、合同无效时:出租人同意利用的可折价归出租人所有,⑴出租人不同意利用的,形成附合的装修按照过错分担现值损失⑵未形成附合的装修承租人自行拆除。
 
  2、合同有效时:⑴未形成附合的装修,合同解除或租赁期满时,由承租人拆除。⑵形成附合的装修合同解除的由违约方承担责任,合同届满的无偿归出租人。
 
  二、出租人不同意承租人装修的,费用由承租人自行承担。
 
  以上原则是基于侵权行为和无强迫得利的原则而规定的。承租人擅自装修的,属于侵权行为。又基于无强迫得利的原则,故即使承租人受有利益(客观上),也无不当得利制度的适用余地。但王泽鉴认为,强迫得利情形并无绝对不适用不当得利制度之余地。另是否成立侵权行为也应依法从成立要件考察“侵权责任法:行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任”。
 
  扩建部分
 
  一、承租人擅自扩建的,承租人自行承担费用。
 
  二、出租人同意扩建的,合法扩建出租人承担费用,非法扩建按照各自过错承担责任。
 
  以上原则是基于不当得利和添附制度展开的,在租赁合同无效时,双方财产予以返还,由于附合财产基于添附制度已经属于出租人所有无法返还,承租人可以基于不当得利制度获得补偿。
 
  租赁合同有效时,附合财产添附制度属于出租人所有,但出租人基于租赁合同关系而成立“存在法律上的原因而受益”,故承租人无成立不当得利请求权之余地。承租人只能依据违约制度主张权利。
        本文作者南京房产律师姬传生,网址http://www.zylsw.com.cn/fangwuzulin/320.html转载请注明出处


爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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