房屋租赁瑕疵及意外风险责任

　　房屋租赁是指房屋所有人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁合同中的出租人对出租房屋承担瑕疵担保义务。出租人的瑕疵担保义务包括房屋的权利瑕疵责任和房屋质量瑕疵责任。

　　1?房屋租赁权利瑕疵责任，是指第三人对承租房屋主张权利而导致承租人不能对租赁房屋进行使用、收益，房屋出租人因此而应承担的责任。在此种情况下，承担人可以要求减少租金或者不支付租金，但出现第三人主张权利的，承租人应及时通知出租人。

　　房屋租赁权利瑕疵责任的构成要件：(1)第三人向承租人主张权利;(2)第三人主张权利妨碍了承租人正常使用和收益，如抵押权人提出实现抵押权;(3)出租人在订立租赁合同前没有告知存在权利瑕疵，承租人也不知有权利瑕疵;(4)承租人及时向出租人通知第三人主张权利后，出租人不及时予以救济。

　　合同中有免除权利瑕疵担保责任的特约，依约定，但出租人故意或者重大过失不告知承租人租赁房屋有权利瑕疵的，出租人仍须负权利瑕疵责任。

　　2?租赁房屋质量瑕疵责任，是指出租人有保证承租人依约定对租赁房屋进行正常的使用和收益的责任。如果租赁房屋出现妨碍承租人正常使用、收益的质量瑕疵，使租赁合同目的不能完全实现，出租人应对此承担违约责任，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;若租赁房屋的瑕疵使承租人根本不能实现其使用、收益的目的，如房屋的安全性差，危及承租人安全或健康，不适于居住的，承租人可以解除合同。因租赁房屋质量瑕疵造成承租人人身伤害或财产损失的，承租人有权要求出租人承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

　　租赁房屋质量瑕疵责任承担的条件：(1)租赁房屋存在瑕疵;(2)承租人在订立合同时不知房屋存在瑕疵;(3)无免除出租人担保责任的法定或约定事由。但租赁房屋存在危及承租人的人身安全或健康的质量瑕疵时，即使合同有约定，承租人也明知租赁房屋有瑕疵，出租人也必须承担瑕疵担保责任，承租人有权随时解除合同。

　　3?租赁房屋意外风险承担。在租赁存续期间，因不可归责于承租人的事由，致使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的，由房屋所有人而不是承租人承担意外风险责任。但因意外风险导致承租人租赁房屋内的财产部分或全部毁损、灭失的，由承租人自己承担。此时承租人只可以要求减少或者不支付租金。由于房屋部分或者全部毁损、灭失，至使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。

　　【相关依据】

　　城市私有房屋管理条例[19831217]

　　第十九条　修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。

　　房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　中华人民共和国城市房地产管理法[19940705]

　　第五十二条　房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　城市房屋租赁管理办法[19950428]

　　第三条　房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。

　　承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。

　　第二十一条　出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害事故的，应当承担赔偿责任。

　　租赁房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

　　中华人民共和国合同法[19990315]

　　第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

　　第一百二十条　当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

　　第二百二十八条　因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

　　第二百三十一条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。