南京房产律师解析:卖方交房而没有过户,能否毁约?
  • 发表时间:2017-11-13
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  随着房产价格的节节攀升,有很多卖方在房屋已经交付买方但尚未过户的时候提出毁约。根据物权法的相关规定,如果房屋没有办理完过户手续,房子所有权尚未从卖方转移给买方,卖方往往抓住这样的机会,在赔偿一定的违约金之后毁约,以赚取更多房价的上涨空间。,这种情况下,买方应该如何维护自己的合法权益呢?南京房产律师多年来代理过多起类似的案件,对这个问题有自己独到见解。

  在南京房产律师所代理的一起案件中,2015年10月王某与江某经过中介公司协调签订房屋转让合同,约定江某将该房屋以两百万的价格出售给王某,王某交纳定金两万元。合同第20条约定,如果江某在收取定金之后违约,拒绝将该该房屋出售给,江某需要双倍返还定,但王某不能逼迫江某继续履行合同。2016年1月,江某将房屋交付给王某,但江某一直拒绝协助王某完成房屋过户手续,在无奈之下,王某向法院提起诉讼,请求法院判令江某继续履行合同,协助其办理房屋过户手续。江某援引合同第20条的规定,认为王某无权强迫他继续履行合同,要求解除合同,并愿意并愿意返还双倍定金作为违约赔偿。

  人民法院经审理后认为,合同法的目的是鼓励和促进交易行为,合同的稳定和交易安全是合同法的重要目标。原告王某没有任何的违约行为,且房屋已经实际交付给王某,江某拒绝协助完成过户属于违约行为。本案合同具有履行的条件,且双方的合同仅约定了江某收取订金之后拒绝履行合同的情况,而没有对江某交付房屋之后的情况进行约定,被告江某抗辩不能成立,王某作为买方接收房屋后,对办理过户获得房屋产权合理预期受到法律的保护。

  南京房产律师认为,在二手房买卖过程中,房屋所有权只有在登记的时候才能产生法定的转移效力。物权法明确规定,不动产物权的设立、变更转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力。即使买方已经支付了全部价款,并且卖方也将房屋交付给买方,只要双方没有办理完成过户登记手续,该不动产的物权仍然归属卖方,买方依然对该不动产不能享有物权。

  然而,在司法实践中普遍认为,如果卖方将房屋交付给买方实际占有的,虽然买方还不能直接享有该房屋的物权,但买方人可以享有一种期待权,因为:卖方向买方交付房屋,往往是在买方已经支付了全部房价款之后,才发生的。此时买方的全部合同义务已经履行完毕,买方对房屋这个合同标的权利可以认为处在债权和物权的中间状态,在司法实务中可被视为一种准物权,受到法律的保护。因此,房屋实际交付后如果卖方毁约拒绝继续履行房屋买卖合同的,人民法院一般对其不予支持。


—请选择—
—请选择—
—请选择—