建筑欠款优先权和房屋所有权、抵押权哪个优先?

　　“甲物业”商住楼是乙公司开发经营预售，并取得了《商品房预售许可证》，由某建筑公司某地分公司(后简称建筑公司)负责承建工程。2007年10月2日，张某与乙公司签定《商品房购销合同》，约定由张某购买乙公司预售的甲物业5楼04号商铺，付款时间约定：2008年1月21日前支付50%，余款98万元由张某向银行申请按揭支付。房屋交付时间是2008年6月30日。合同并对其他事项进行了约定。2008年2月1日，张某与乙公司进行了房产预购登记。同日，张某向银行申请了抵押贷款并向乙公司支付了首期款项。2008年8月1日，乙公司与张某办理了交付手续。而从2007年甲物业竣工至2008年4月7日，因投资方欠施工方建筑公司施工款，建筑公司一直在大厦暂住。故张某曾于2008年6月15日向乙公司催告交付，乙公司与08年10月19日和08年9月10日回复尽快交付。至法院审理为止建筑公司尚未撤离大厦。

　　本网首席律师姬传生认为，虽然本案房屋买卖合同的签订，在大厦工程款尚未 结清的情况下存在一定的瑕疵，但该瑕疵的存在并不妨碍房屋买卖合同的效力，该房屋已经过户到买受人张某名下，张某依法享有该套房屋的所有权;银行根据借款合同和抵押合同获取该套房屋的抵押权并也依法进行了登记，其抵押权也受法律保障。张某和银行对该套房屋享有的物权应优先于债权行使。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。而在商品买卖中，买受人不是一次支付全款，就是通过商业贷款方式，从银行贷款支付给卖方，在大多数交易中卖方都能收到全款，因此一般而言，工程价款优先权肯定无法对抗商品房买受人。本网首席律师姬传生建议，在商品房开发中工程价款如出现纠纷，施工方应及时通过法律手段维护自己的合法权益，如提出诉讼、申请财产保全等措施，以免商品房被过户或抵押后，无法申请对其执行。