关于夫妻共同申请共有房产登记

　　河南省登封市王女士1984年结婚，婚后夫妻因争吵经常分居。1997年底妻子以自己名义申请一块宅基地，并办理了《国有土地使用权证》，后王女士在此地上建造了13间房屋，房屋建成后，其夫对房屋进行了部分装修。1999年8月，王女士又以自己名义申请房屋产权登记(登记申请表家庭成员栏只填写了其母亲和女儿的名字)，并领取了房屋所有权证，产权性质为私有，共有人栏为空白。办证几天后，王女士和丈夫说了此事，丈夫认为夫妻谁持有房产证都是一个样，因此没有提出异议。

　　不料，几个月后，妻子私下以6万元的价格将房产卖与了自己的表姐安女士，签订了房地产买卖契约，并办理了房权转移登记。其后，安女士通知王女士的丈夫将房子内的财物搬走，此时丈夫才知其妻将俩人房产私自卖了。一怒之下，他以房产转让未经共有人同意、房产使用状况写着空房转让而实际里面有财物、交易双方隐瞒交易价格为由，将房产登记机关告上法庭，要求撤销登记机关为买方颁发的房屋所有权证。一审法院受理后，作出行政判决;撤销市房产部门为安女士颁发的房屋所有权证。一审判决后，王女士及其表姐不服判决，上诉至郑州中院，中院撤销了一审判决并将案件移送到新郑市人民法院审理。该妻子辩称：《国有土地使用权证》是她自己的，房子也是她自己盖的，因此，房屋产权属于她自己;其表姐辩称：表妹盖房时向她借了3万元未还，因此房子仅以6万元的价格卖给她，产权转移事实清楚，程序合法。登记机关辩称，我国房地产有关法律、法规规定了“房屋权属证书是权利人依法拥有的房屋所有权证，并且是对房屋行使占用、使用、收益和处分权利唯一合法凭证”。因为该房屋的土地使用者和房屋所有人都是第三人王女士，因此，王女士在处置该房产时并没有侵犯原告的合法权益。根据行政诉讼法的规定，被告给第三人安女士颁发的房产权证与原告无任何利害关系，原告没有行政诉讼主体资格。第三人王女士作为该房产的惟一权利人，处分该房产是在依法行使自己的财产权，被告为第三人颁发的房屋所有权证，程序合法，证据确凿充分，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。新郑市法院维持了登记机关的行政行为。

　　读罢该案，作为一名登记机关工作人员，不禁有所触动：该房产是否夫妻共有产?产权转移登记行为是否合法?

　　对于夫妻在婚姻关系存续期间所得财产的归属，1980年《中华人民共和国婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”2001年修正后的《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(五)其它应当归共同所有的财产。第十九条规定：没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条的规定。本案中的妻子与丈夫之间并没有财产归属约定，那么，仅以妻子一人名义登记的房地产是否为夫妻二人共有呢?

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《中华人民共和国土地管理法》第二章第十一条第三款规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书、确认使用权。”《土地登记规则》(1995年12月28日国土[法]字第184号)第五条规定：“土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。”《城市房屋权属登记管理办法》(1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月5日建设部令第99号重新发布)第十一条第三款规定：“共有的房屋由共有人共同申请。”那么，该案申请房产为私产，无共有人，是否就是独立产权?作为一名业内工作人员，我们都知道，目前我国的土地使用权登记和房屋产权登记除极少数城市对夫妻共用或共有颁发共有权证或不发共用、共有证，仅在共用、共有人栏内标明共用、共有人外，一般只以夫妻一方的名义发一本使用权证或所有权证，所以夫妻共用、共有仅为隐形共用、共有，但是在使用权、产权处分时要求配偶签署共有人意见。因此，涉案房产虽只登记妻子一人名字，但该土地使用权和房屋产权均为夫妻婚姻关系存续期间取得，且又没有特别的财产约定，虽然夫妻经常分居，且妻子在该房地产上投入多一点，按《婚姻法》规定，也是夫妻共有产。既为夫妻共有产，该案房产在产权转让时未经配偶(共有人)同意，不符合《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日建设部令第45号发布2001年8月15日建设部令第96号重新发布)第六条第四款的规定：“共有房地产，未经共有人书面同意的，不得转让。”因此，该女士与其表姐签订的房产转让合同应当为无效，依据无效合同(事实)作出的产权转移登记行政行为也应确认无效。但恰恰相反，我们看到该案中的丈夫在诉讼中却未能理所当然地赢得诉讼，相关权益得不到维护，这不禁与国家保障房屋权利人的合法权益的立法宗旨相背，也反映出我国目前产权登记工作中存在的一些问题。笔者认为，对夫妻共有产颁发房屋共有权证，是有效保护房屋权利人的合法权益，维护正常的房产交易安全，减少行政诉讼的有效方法。

　　因为，随着我国住房制度的改革和住宅市场的发展，以及《中华人民共和国婚姻法》的修正，家庭对房产占有的形式越来越呈现多样化趋势。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(1993年11月3日)第6条曾经规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”但2001年4月修正后的《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;”且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”这说明，夫妻一方的婚前财产，或婚后单独继承或受赠的财产，不再因婚姻关系存续的一定时间而转化为共有财产(双方约定共有的除外)。这就要求房产登记机关也应适应国家相关法律的变化和规定，对工作程序作出相应调整，对公民的个人财产登记申请给予准确而有效的行政确认，减少民间纠纷和行政诉讼。

　　在现阶段，夫妻对家庭房产的权利一般有以下几种形式：一、夫妻一方所有的财产，具体分为：1、一方的婚前财产，含结婚前或离异、丧偶再婚前的财产;2、一方在婚后单独继承或受赠的财产;3、夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产但约定为只归一方所有的。二、夫妻共有的财产，可分为：1、夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产;2、一方的财产双方约定为共有的。因为财产权利的多样化，那么在财产登记中也应当视具体情况而作出相应的登记。对于第一种财产形式，应当登记独立产权，由夫或妻一方申请登记，发放一本所有权证，在产权处分时，也不必取得配偶同意。对于第二种财产形式，应当由夫妻共同申请登记，为夫妻发放所有权证和共有权证，并区分共同共有和按份共有，在进行产权处分时，必须征得配偶同意。这样，将夫妻房产权利的归属由双方按《婚姻法》的规定在申请产权登记之前确定，更有利于提高公民的财产保护意识，保护夫妻的财产权利，维护房产交易安全，避免行政诉讼，更好地体现立法宗旨。

　　就本案而言，如果在申请登记时明确登记为独立产权或夫妻共有产，在产权转让时按相关规定办理，是完全可以避免的。

1、问：夫妻共有房产共同申请房屋权属登记制度从何时实施？
答： 二○○三年一月一日起，夫妻共有房产应共同申请登记。

2、问：夫妻共有房产如何申请登记？

答：权利人夫妻双方持产权依据、婚姻状况证明材料、身份证件及产权份额约定到房屋权属登记机关申请登记。

3、问：夫或妻一方的个人房产如何申请权属登记？

答：属夫或妻一方的房产，由夫或妻一方申请房屋权属登记，申请登记时除应提交产权依据、婚姻状况证明材料、身份证件之外，还需提交能够证明属个人房产的依据（如公证书、判决书、调解书）或夫妻双方的书面约定。

4、问：夫或妻的个人房产与夫妻共有房产在转让、抵押登记时有何不同?

答： 夫或妻个人房产转让或抵押时仅需产权人本人签字；夫妻共有房产转让或抵押时需夫妻双方签字。

5、问：夫妻双方对房屋所有权的约定应采用何种形式，有何效力？

答： 夫妻双方可以对夫妻共有房产约定为夫或妻一人所有，也可以对夫或妻的个人房产约定为夫妻共有。约定应采用书面形式，须经公证或由夫妻双方在房屋权属登记工作人员面前书写、签名，一经约定即产生法律效力，对夫妻双方具有约束力。

6、问：夫或妻个人所有房产是否会因婚姻关系存续若干年转化为夫妻共同财产？

答：属夫或妻个人所有房产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。

7、问：二00三年一月一日之前与之后填发的房屋所有权证有何不同？

答： 二○○三年一月一日前填发的房屋所有权证，在转让或抵押时，需提交婚姻状况证明，如系夫妻共有的，需夫妻双方到场签字；二00三年一月一日之后填发的房屋所有权证，在转让或抵押时，仅需所有权证及共有权证中记载的所有权人、共有权人到场签字。