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“转租”“群租”引纠纷 租赁合同被解除

  • 作者:admin    发表时间:2019-05-22 09:22:26    来源:未知    阅读次数
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  眼下,社会上房屋租赁市场允许“转租”,但从规范市场行为角度出发应限制混乱的“群租”现象。10月25日,上海市静安区人民法院审理一起因房屋租赁引起的是“转租”还是“群租”纠纷案,法院判决出租人上海某贵金属有限公司(以下简称:贵金属公司)与承租人徐某签订的《租赁合同》及《补充协议》予以解除;徐某在一个月内迁出本市西康路某号2602、2603室房屋,贵金属公司返还徐某保证金2万元。

  2010年4月下旬,贵金属公司与外来人员徐某签订《租赁合同》,约定贵金属公司将地处西康路某号的系争房屋租赁给徐某使用,租期为五年,至2015年5月31日止;徐某向贵金属公司承诺该房屋仅作为居住使用。在租赁期限内,未征得贵金属公司的书面同意,徐某不能擅自改变房屋的用途,贵金属公司同意徐某可将所承租的房屋转租于他人。合同还约定同意徐某可对该房屋装修,但不能破坏房屋的整体结构,不能群租、不能转让租赁权等。

  2011年12月28日,双方又签订《补充协议》约定,徐某未经贵金属公司书面同意,将房屋转租、转借他人使用的,拆改变动房屋主体结构或损坏房屋等行为,贵金属公司有权终止合同,收回房屋并支付月租金的5%为违约金。

  2012年6月中旬,贵金属公司诉称,徐某在该房屋租赁过程中,未经房屋人的书面同意,擅自将系争房屋分段隔开进行“转租”,已构成了“群租”,违反了双方的合同约定,后贵金属公司委托律师向徐某发出律师函,要求解除双方的房屋租赁关系,返还系争房屋并支付相应的违约金未果,请求法院判令解除双方的《租赁合同》及《补充协议》,徐某搬离系争房屋及支付违约金2万元。

  法庭上,徐某辩称双方订立的《租赁合同》明确约定,贵金属公司同意自己将所承租的房屋转租他人,证明了贵金属公司对自己将房屋分段隔开对外出租是知晓并同意的。根据相关规定,自己把270平方米的房屋分割成11间,人均使用面积远高于“群租”标准,该行为不属于“群租”。

  徐某还声称,尽管在《补充协议》中约定“未经贵金属公司书面同意,不得将房屋转租。”但在双方的《租赁合同》中却明确同意自己转租行为,表示不认同贵金属公司的诉求。

  审理中,双方要求相距甚远,致法院调解不成。但查明了涉案房屋在出租给徐某前,贵金属公司已作过改造,将2602、2603室打通,并在厅内间隔成四个房间,连同租赁房屋内原有的七间,按间分别出租给了案外人顾某等人。但因房内租客不断变化,居住了大量外来人员给周围邻居生活造成影响,当地居委会、业委会及物业公司要求贵金属公司及徐某整改。2010年12月,当地房管部门还曾上门张贴《限期整改通知书》,徐某仍未理会。2012年5月上旬,贵金属公司曾以徐某擅自分段隔开房屋对外“群租”,通知徐某终止原租赁合同。

  法院认为,本案涉及的《租赁合同》约定,贵金属公司同意徐某将所承租的房屋转租他人,但约定在租赁期限内未征得贵金属公司的书面同意,徐某不得擅自改变该房屋的用途。而双方约定的“转租”,是指贵金属公司同意徐某将系争房屋,按照原有规划,可分别出租给他人使用。可徐某却将三个厅隔成四个房间分别出租,该行为不属于约定中允许的“转租”情形,且明显改变了客厅以及原有房屋的用途。徐某未经贵金属公司书面同意,拆改变动房屋布置结构,改变了合同规定的租赁用途,影响邻里居民的正常生活,且在限期内未作整改,构成违约,贵金属公司有权终止合同收回房屋,遂法院作出了上述判决。( 来源:法律教育网)

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