限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效

　　房屋租赁合同是租赁合同的一种，其成立与生效应当符合法律关于合同成立与生效的规定。同时，房屋租赁合同又有其特别规定，如买卖不破租赁原则、承租人的优先购买权、承租人死亡后共居人的租赁权。另外，由于房屋租赁合同的标的物——房屋价值往往很大，合同的签订也应较其他类型的租赁合同更为慎重，其合同的生效条件也更严格。如作为限制行为能力人的未成年人在音像店、书店租一盘光碟或一本书，一般不会产生合同是否有效的争议，而由于房屋价值很大，未成年人独立与他人签订房屋买卖合同或房屋租赁合同则并非与其年龄、智力相适应的行为，未成年人不能理解也不能承受该行为的法律后果，因而其买卖或租赁房屋的行为应认定无效。

　　【案例】林某诉北京中地恒远房地产经纪有限公司要求确认租赁合同无效案

　　[案情]

　　原告林某，女，1988年5月13日出生，北京市通州区某中学学生。2004年8月21日，经被告北京中地恒远房地产经纪有限公司(简称中地恒远公司)介绍，原告林某与被告宋某签订了《公寓租赁合同》。合同约定宋某将其所有的坐落于西城区白云路西里甲10号楼901室楼房一套(面积84. 59平方米)及室内设施出租给原告居住，租赁期为12个月，月租金4000元。房租支付方式为季付，必须于付款期满前15日付清。租赁期间的水、电、煤气费由原告按单缴付。合同补充条款约定，客户林某为中地恒远公司介绍，甲方(即宋某)承诺事成后支付一个月的租金作为代理费，代理费在第一次付款时应及时付清，公司保证该客户住一年，如违约免费介绍新客户并保证客户的安全性。林某与宋某及中地恒远公司皆在合同上签字盖章。合同签订后，林某于当日向宋某交付4000元押金，宋某向中地恒远公司交付代理费2000元。次日，林某进住该房。8月30日，林某一次性支付宋某两个月租金8000元。后林某提出因出国学习不能继续租住房屋，于同年9月4日与宋某达成协议，承诺愿意支付一个月租金并付4000元违约金，并于9月19日搬出，其余4000元租金由宋某退还林某。林某依据协商时间将房屋腾退，但因林某之父反对，林某未能履行协议商定的违约金给付事宜，双方发生争议。林某在诉争居住期间，产生煤气、水、电费88. 98元，电话费92. 94元。

　　林某诉称，因为我是一名未成年人，尚在学校学习，没有独立的经济来源，也缺乏足够的认知能力，与被告宋某签订合同的行为，与我自己年龄、智力不相适应。而宋某作为成年人，应当有足够的认知能力，在联系签约时，明知我是未成年人而仍然与我签订高额租金的租赁合同，具有完全过错，应当认定合同无效。故起诉要求确认《公寓租赁合同》无效，宋某返还已经交付的押金及两个月租金共计12，000元，案件受理费由宋某负担。

　　宋某辩称，林某虽于9月19日搬出，但至今未能交付钥匙。在我向林某索要身份证及学生证等相关证件时，其搪塞并有意隐瞒事实，同时被告中地恒远公司未尽到审查客户身份的义务，构成违约，导致合同履行不能，林某及中地恒远公司应当承担连带责任。我不同意林某的诉讼请求。

　　被告中地恒远公司辩称，我公司作为中介公司，仅仅为双方提供租赁信息。一旦租赁合同签订，我公司的业务即为完成。宋某应当依据合同约定支付代理费4000元，然而宋某仅支付我公司2000元代理费。我公司认为三方签订的合同为有效合同。由于林某自己的原因导致合同不能继续履行，构成违约，林某应当承担违约责任。承担责任后剩余部分租金，应当由宋某返还，与我公司没有任何关系。宋某主张我公司与林某承担连带责任无法律依据。

　　[审理结果]

　　法院经审理认为，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智商、精神健康状况相逢邀而订立的合同、不必经过法定代理人追认。根据查明的事实，本案林某作为签订租赁合同的一方当事人，在订立合同时确系限制民事行为能力，且该合同来经其法定代理人追认，因此应依法认定该合同为无效合同。各方因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于林某已经居住30天，其居住期间的房屋使用费及水、电、煤气、电话费等，应当向宋某支付。具体使用费比照月租金支付，水电等费用以实际单据核算，其余部分由宋某予以返还;中地恒远公司基于无效合同而取得的代理费亦缺乏依据，依法应当返还宋某;林某与被告宋某合理的诉讼请求法院予以支持。林某的其他诉讼请求，缺乏相应的依据，法院不予支持。宋某及中地恒远公司的辩称缺乏依据，法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条规定，判决：(一)确认林某与宋某、中地恒远公司订立的《公寓租赁合同》为无效;(二)宋某返还林某人民币7818. 08元;(三)中地恒远公司返还宋某人民币2000元;(四)驳回林某其他诉讼请求。

　　[评析]

　　本案争议的焦点问题是未成年人签订的房屋租赁合同是否有效。

　　随着经济发展和人民生活水平的提高，孩子们的钱包也鼓了起来，然而由于未成年人在法律上属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其进行民事活动的法律效力并不确定。如何保护未成人合法权益，既不限制未成年人合理地处分其财产的权利，又避免因其不当处分行为损害自身利益，是我们应当重视的一个问题。

　　我国法律对未成年人实施民事行为的效力规定得似乎很明确，但社会生活纷繁复杂，法官们对法律条文的理解也并非完全一致，具体到个案，仍然容易产生争议。例如，13岁男孩购买价值2600元的MP4，北京丰台法院判令商家退货;15岁的男孩打车到北戴河玩，花费打车费800元，过路费200元，北京朝阳法院并没有支持男孩父亲要求退费的请求;15岁的少女购买了一部价值1200元的手机，法院则支持了家长要求退货的请求。《济南日报》曾报道5名小学生在商场一天之内花掉3万元压岁钱用于买玩具，引起家长和商家的争议，经过协商，最终商家同意退货。无论法院是支持还是驳回家长的诉讼请求，其适用的法律几乎完全一样，即《民法通则》第十二条和最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》(修改稿)第三条关于公民限制民事行为能力的规定。

　　行为人具备相应的民事行为能力是民事行为有效的必要条件。根据我国《民法通则》相关规定，民事行为能力分为三种：精神健康的、年满18周岁的公民，以及16周岁至18岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民是完全民事行为能力人;10周岁至18周岁的成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人;10周岁以下的公民不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。10周岁以下的未成年人是无民事行能力人，其实施的民事行为一般认定无效，产生争议的可能性较小，而10周岁以上的未年人是限制民事行为能力人，具有一定的民事行为能力，可以进行与他的年龄、智力相适的民事活动，但同时其民事行为能力受到限制，进行与其年龄、智力不相适应的民事活动应由其法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意，否则民事行为无效。如何认定成年人进行的民事活动是否与他的年龄、智力相适应，是审判实践中常见的难题。

　　最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》(修改稿)第三条规定：“十周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度，本人的智力能否理解其行为并预见相应的行为后果，以及标的数额等方面认定。”“行为与本人生活相关联的程度”，是指限制民事行为能力人进行的活动依其年龄与身份是否其日常生活所必需，是否与其日常生活有密切关系，这基本上是事实认定的问题，如理发、购买零食、学生购买文具和价值不大的玩具等活动可以认为是与其日常生活有密切关系。“本人的智力能否理解其行为并预见相应的行为后果”，是指本人能否知道其进行民事活动的性质以及该活动的后果，能否知道应以行为人本人的智力状态确定，不能仅以同龄人的一般智力状态确定，如有的孩子智力发育迟缓，其认识事物的能力较同龄人弱。另外，不同地区的孩子对不同事物的认识也不一致，如经济发达地区的城市孩子对MP3、掌上电脑等电子类产品的认识程度一般比偏远经济不发达地区的孩子要高，但对某些农村特有东西的认识程度却很低。具体判断某一行为人能否理解其行为，可以根据同龄人的认识水平作为判断基准，同时考虑行为人本人平时的智力表现及其智力发育的特殊情况等因素综合考虑。民事活动的标的额也是一个十分重要的判断标准，但因地区发展的不平衡也没有固定的数额作为标准。总的来说，判断民事活动是否与行为人年龄、智力相适应，应采取实质判断标准，即就个案，具体、切实地衡量法律制度企图保护的法益，以判断民事活动的效力，在进行判断时应当注意，立法的宗旨是要保护未成年人的财产权利，同时也要兼顾方便生活和保护交易安全。

　　限制民事行为能力人签订的与其年龄、智力不相适应的合同应属效力待定的合同还是无效合同?效力待定的合同是指签订后合同效力处于不确定的状态，行为人的法定代理人可以追认使之生效，也可否认使之无效的合同。笔者认为，将其认定为效力待定的合同更为适宜。虽然《民法通则》明文规定限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效，但笔者认为一概将此类行为认定无效并不利于限制民事行为能力人的保护，也有悖于尽量维持合同效力的民法精神。首先，《民法通则》制定于1986年，距今已有二十余年，这段时间我国经济状况有了翻天覆地的变化，《民法通则》的部分条文已不能适应社会经济的发展，有的条文已经被《合同法》等部门法取代。其次，将此类合同认定为效力待定的合同，可以为限制民事行为能力人提供一次选择合同是否生效的机会，更有利于限制民事行为能力人的保护。对限制民事行为能力人来讲，当合同对其有利时，其可以选择由法定代理人追认使合同有效;当合同对其不利时，其可以选择由法定代理人否认使合同无效。而如果法律规定此类合同为无效合同，当合同有利于限制民事行为能力人，其会面临合同相对方随时可能提出合同无效主张的不利局面，这不利于保护限制民事行为能力人。

　　本案林某作为限制民事行为能力人，独自与宋某和中介公司签订了总标的额为5.2万元(租期12个月，每月4000元，另加一月租金作为押金)的《公寓租赁合同》，并实际交付宋某1.2万元，对一个没有经济收入的普通学生来讲，其标的额不可谓不大，林某在签订租赁合同时无法预见其行为的后果，也无能力承担相应的责任，可以认定，林某签订《公寓租赁合同》的行为是与其年龄、智力不相适应的民事活动，该合同应被认定为效力待定的合同，现林某的法定代理人以起诉的方式明确提出异议，则该合同应当被认定无效。合同被认定无效后，双方互负返还义务，林某应当将房屋返还宋某，而宋某也应当将收取的租金返还林某。对该无效合同产生，双方虽皆无过错，但林某毕竟在宋某的房屋居住一月，基于公平原则，林某应当支付一个月的房屋使用费及实际产生的水、电、煤气、电话费等费用。

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