房屋租赁合同装修纠纷的处理

　　随着我国房地产市场的不断发展，承租房装修纠纷也与日俱增。由于房屋装修本身的特殊性和某些房屋租赁合同的不完善性，房屋租赁纠纷中有关装修的处理成为房地产审判工作中新的难点。

　　承租房装修行为的基本定性及纠纷成因

　　根据我国民法的基本原理，承租人对房屋的装修属于添附制度中的附合行为。通说认为附合是指不同所有人的财产有机结合在一起非经拆毁不能分离，如果要恢复原状则在事实上不可能或者虽然有可能但在经济上不合理。

　　装修纠纷纷繁复杂，究其原因，主要在于在租赁合同存续期间，承租人作为租赁房屋的使用权人，享有对装修物的所有权，但在租赁合同终止时，承租人的装修物附合于出租人的租赁房屋之上，所有权归属出租人，承租人作为装修出资人可能受到利益损害，纠纷由此产生。

　　对装修不同情形的处理原则

　　现实生活中的装修情况比较复杂，依承租人对房屋装修是否取得出租人的同意、双方当事人对装修补偿是否有约定、房屋租赁合同终止是否属于正常终止来进行区分，共有四种不同的情形，应分别处理：

　　(一) 承租人在没有取得出租人同意的情况下，私自进行装修，此情形应适用侵权责任原则。

　　根据我国民法规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利，非财产所有人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则为侵权行为。在房屋租赁活动中，承租人只取得房屋的使用权，在未取得房屋所有权人同意的情况下进行装修，侵犯了房屋所有人的所有权，承租人应就此行为承担恢复原状和赔偿损失的责任。

　　(二) 承租人在取得出租人同意的情况下对房屋进行装修，双方事先约定了具体的处理条款，如房屋租赁合同正常终止，此情形应适用意思自治原则。

　　租赁人经出租人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为，对装修投入损失的承担按事先约定处理，这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理。”

　　(三) 承租人在取得出租人同意的情况下对房屋进行装修，但双方未对补偿作出约定，如房屋租赁合同正常终止，此情形应适用公平合理原则。

　　《民法通则》第132条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”承租人在取得房屋所有人的同意后对房屋进行装修，是一种合法的添附行为，如果双方未就装修费用的承担问题事先约定，但合同属于正常终止，按照我国民法之过错责任归责原则显然无法解决这一问题，因此实践中应本着公平合理的原则加以处理。具体处理办法可依照最高人民法院《意见》第86条规定：承租人投入的装修物，能够拆除的，由承租人拆除归自己所有;不能拆除的部分评估后扣除折旧由出租人予以补偿;因装修行为造成房屋受损，承租人应负赔偿责任。

　　(四) 承租人在取得出租人同意的情况下对房屋进行装修，但双方未对补偿作出约定，如房屋租赁合同非正常终止，此情形应适用过错责任原则。

　　承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修，若原租赁合同非正常终止，如合同无效或一方违约，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，可能造成另一方当事人的装修损失。我国《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

　　司法实践中须注意的问题

　　(一)默示同意是否有效

　　默示是民事诉讼中严格限制的一种表意方式，如果任意滥用必将侵犯他人的合法权益。对此，最高人民法院司法解释明确规定：不作为的默示，只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。因此，未经出租人明确同意的装修行为皆为侵权行为。如果承租人以出租人知道承租人装潢出租房屋而未提出疑异抗辩，则此抗辩无效。因为出租人对于所遭受的损害是否要求赔偿或提起诉讼，以及在何时提出，这是出租人的权利，其有选择的自由，而非义务。

　　(二)补偿范围的确定

　　装修，根据其性质和用途，大体分为三类：第一类是承租人对租赁房屋的增建或设备的改造和完善，诸如安装中央空调、增设水电设施等;第二类是一些普通性的装修，诸如粉刷墙面、安装门窗等;第三类是承租人用于特定经营用途的装修，如承租人开办餐厅、开设歌厅所设置的特殊性标志物、桑拿浴房等。前两类装修，因具有市场通用性，一般认为使房屋增值，应由出租人给予补偿。而第三类装修，情况比较复杂，需进一步讨论。

　　第三类装修，虽在客观上使房屋的效用性得以增加，但并不必然符合房屋的未来属性。因为该装修不具有通用性，与房屋的未来用途可能匹配，也可能不匹配，由此衍生出“正增值”和“负增值”的问题。笔者认为：从民法原理来讲，出租人对承租人进行补偿，秉承的是公平合理的民法基本原则，体现了自古以来“获得与付出对等”的朴素价值观，因此，“正增值”时出租人应该补偿，否则有不当得利之嫌，“负增值”时出租人可以不补偿，该装修当属承租人的商业投资，风险自担，损失自负。

　　(三)侵权情况下赔偿范围的确定

　　未经出租人同意进行装修是一种侵权行为，应适用侵权理论予以解决。救济的方法包括恢复原状，赔偿损失。如果承租人拆除装修物造成房屋毁损或不便利使用的，承租人应对出租人负赔偿责任，但应该明确仅是赔偿出租人房屋毁损的损失，对于被拆除的装潢部分的损失出租人无权要求赔偿，因为此装潢本来非其所有，拆除装修物是恢复出租房原状的需要，而非对其所有物权益的损害。

　　房屋租赁中装修所引起的纠纷日益复杂，但在不同的情形下自有不同的处理原则可予以适用。在具体的司法实践中应明确判断该装修行为是经出租人同意的合法行为还是侵权行为。这对如何适用法律原则有绝对性的影响。综上所述，经同意的合法行为应适用民法添附理论予以解决;未经同意进行装修，承租人对出租人构成侵权，应适用侵权理论予以解决。