原房东一房二吃 资深房产律师：租赁有效买卖亦有效

　　两个小年轻要结婚，双方父母拿出几乎一生的积蓄，为他们购买了杭州滨江一套二手房。等他们付完房款及各种税费216万元，拿到房产三证后，却遭遇晴天霹雳：房子里居然有租客，且租约长达20年。

　　钱拿不回来，房子也住不进去。本欲筹备婚礼的孙家几近崩溃。

　　当时，女方妈妈孙女士曾求助媒体。此事经广泛报道，在社会上引起巨大反响，有法律界人士甚至评价：此事的解决方式将影响房地产交易秩序。

　　昨天，案件终于在杭州滨江法院开庭：买房的小年轻告了原房东、中介公司，租客作为第三人。

　　原告要求确认房屋转让协议有效，被告立即交付房屋，同时索赔延迟交房的违约金38万元。

　　案子从下午2点半一直审到晚上10点多，笔录就记了50多页。长达8小时的“抽丝剥茧”，让这个离奇的房屋买卖纠纷，一点点清晰起来，而当时舆论普遍谴责的原房东老王昨天在法庭上的表现也非常“出挑”。

　　在中介授意下先支付尾款，“2个多小时后出了大事”

　　昨天，孙女士坐在原告席上，时不时摘下眼镜，抹一把眼泪。这3个月来发生的遭遇，对她而言就像做梦。

　　7月8日，孙女士找到中介卓家房产。几次看房后，敲定一套滨江区锦绣江南的二手房。115平方米，三房二厅。

　　7月14日，房东老王的买卖代理人阿宝出面。双方签订转让协议书，确定房子总价190万元，内部装饰8万元，总共198万元。孙女士支付定金5万元。

　　7月26日，孙女士支付100万元。7月31日，签订房屋转让合同，支付3万元装饰款。8月1日，支付房款18万元，尾款90万元，以及各类税费、中介费，共计216万元。

　　这个过程，孙女士都是和代理人阿宝接触，所有的钱都打入了中介的监管账号。

　　8月6日下午4点，中介通知孙女士拿三证。同时告诉她，要签一份承诺书，同意交房前中介把尾款支付。

　　这份承诺意味着，还未收房，尾款已全部转入阿宝账户。而孙女士以为拿到三证就是完成了所有程序。

　　仅仅2个多小时后，中介来电。大事不妙。

　　从未露面的房东老王这时候现身了。他说，房子已被刘某占有，门锁被换，无法交房。原来，老王向刘某借了高利贷，还没还清，并将高利贷关系变相转换成了租赁关系，当天下午中介在中间调解无果。

　　孙女士完全懵了，他们7月14日最后一次看房时，还是空置房，怎么无缘无故跳出个租客?而最气愤的是，“中介明知房子已有纠纷，还要我们签承诺书，支付尾款，这是设置圈套，欺诈。”

　　当天晚上，中介叫来开锁人员，重新换锁。孙女士进到房子一看彻底傻眼，房子增添了部分设施，有人住进去了。

　　更大的打击还在后面。租客刘某不肯腾房，拿出的租赁合同上，赫然写着“租赁期20年，总租金40万元”。

　　那一刻，孙女士觉得天都塌下来了。

　　格局急转：庭上，原房东侃侃而谈

　　“这对年轻人很无辜，急着结婚，我们就算审到天亮也愿意。”昨天，房东老王到庭，没有请代理律师。他的态度很明确，希望孙女士这边尽快拿到房子。

　　昨天的庭辩格局，发生了戏剧性变化。原房东老王俨然和孙女士成了同一战线，他们的矛头都直指租客刘某。

　　刘某手上的这份租赁合同是否合法有效，也成了法庭辩论焦点。

　　“外面人都说我诈骗，这里我要说出真相。我不是‘一女嫁二夫’，这个房子租给刘某并没有实际发生，那是我向他借高利贷时的逼迫无奈。”

　　老王说，他在杭州城北开厂，急需钱。3月份开始，通过中间人，陆续向刘某借了90多万元。

　　“5月份，我向他借40万元，他就让我签了租赁合同，租期是从5月算起。”

　　6月17日，老王工厂倒闭。

　　老王强调，这份租约并非他的真实意思表示，“况且我没有收到过一分租金，这算什么租赁?”

　　但刘某的律师不这么认为。这是一种以租金来抵债的方式，从租约日期来看，早于孙女士的买房合同。“6月份我们就交了装修的物管费给物业，并实际居住，孙女士买的是一套带有租约的房子。”

　　原告的代理律师当庭反驳，这份租约本身根本不合法，“它只是个形式，实质是维护非法的高利贷利益。这是不受法律保护的，是不能对抗买卖合同的。”

　　事件中还扯上一个“神秘关系人物”阿宝

　　昨天庭审，还扯出另一个神秘人物，阿宝。他是房东老王经过公证的房屋买卖代理人。签合同和收房款的都是他。那么，他到底是谁?

　　刘某的代理律师道出了阿宝的“渊源”：房东老王还欠阿宝的钱。

　　早在5月，老王就把这套房子抵押给了阿宝。这个房子当时协商价格198万元，刚好可以抵老王向阿宝借的192万元。所以房东老王为了借钱，一房二吃，一边把房子所有权抵押给阿宝，一边把房子使用权抵押给刘某。

　　而老王昨天在庭上也揽下了所有“责任”，“阿宝不知道我把房子租掉了”，所以，“阿宝是在不知情的情况下把房子拿去卖的，阿宝没有违反诚信原则”，所以，“房屋转让协议有效”。

　　由于阿宝昨天没有到庭，所以卖房前他到底是否知情，目前还不得而知。

　　原告再次“肯定”老王的说法，孙女士的买卖合同是受法律保护的。原告支付了所有的房款，现由于第三人发放高利贷引起了纠纷，并非真正的“买卖不破租赁”，是不能对抗合法买卖的。

　　庭审一直持续到晚上10点，没有宣判。

　　关于这个案子的几个疑问

　　资深房产律师还是认为：租赁有效买卖亦有效

　　昨天庭上发生的一切，包括原房东老王的说辞，让事情似乎越来越复杂。此事所涉及的法律关系和责任承担，我们有必要来重新梳理一下。

　　浙江省直律协建筑与房地产专业委员会副主任、浙江腾飞金鹰律师事务所 合伙人陈钟律师一直关注此案。记者理了几个问题与他探讨。

　　1.为还高利贷而建立的租赁是否有效?

　　开庭前，原房东老王放话，上庭要把所有“真相”都说出来。所谓的“真相”就是租客其实是放高利贷的，租赁20年就是为了还高利贷。老王的意思是高利贷是违法的，所以租赁合同是无效的。

　　陈钟律师说，国家对不高于银行利息4倍的借款是保护的。超过4倍利息以外的那部分才不受保护。但这不影响以租金抵债这个租赁协议本身的有效性。也就是说，租赁协议还是有效的。

　　2.买卖代理人阿宝不知道租赁，买卖协议是否有效?

　　原房东老王还有一个观点：买卖代理人阿宝不知道房子已被出租掉，阿宝没有恶意隐瞒违反诚信，所以，由阿宝签署的房屋转让协议还是有效的。

　　陈钟律师说，原房东也欠了阿宝钱，所以把房子抵押给阿宝，且授权阿宝全权处理。阿宝和老王之间是委托代理关系，阿宝有权通过买卖来获得优先受偿权。所以，阿宝的买卖确实也是合法有效的。

　　3.租赁有效，买卖亦有效，该怎么办?

　　陈钟律师认为，从现在他了解的信息来分析，此案买卖有效，租赁亦有效。

　　那么事情仍然陷入僵局，买了的房子却被别人住着。

　　陈钟认为，问题的症结还在原房东老王身上。他先把房子出租，又把房子抵押，把一套20年使用价值掌握在承租人手中的房子出售，涉嫌“欺诈”。根据合同法52条，这样的合同一年内可以撤销。

　　若往撤销买卖合同这个方面来设想事情进展：买卖撤销，老王显然已无法把房款退给孙女士，那么孙女士可以申请法院将这套房子拍卖。20年租赁肯定会影响房屋的售价，这部分差价再向老王追偿。

　　所以，陈钟认为，这个官司的打法，不是要求确认房屋买卖有效，恰恰相反，应该背水一战，确认房屋买卖无效。

　　4.中介有没有责任?

　　昨天的官司，房产中介“卓家”是第三被告。孙女士方面指出中介在仅仅交付三证给孙家后，就催促她承诺将尾款从第三方账户交给房东。而仅仅2个多小时后，中介就告知她“房子有问题”。

　　中介的这个做法让陈钟律师大感意外，因为按照目前杭州市二手房交易的惯例，中介通常都是在房屋完全交付(包括钥匙交付，水电管煤等统统结清)后，才会将尾款支付给房屋出售人。

　　在这个事件中，中介有很大过错。

　　从法律角度上来说，中介要为它的过错承担的责任不仅仅是退还中介费，而且应该做出赔偿。赔偿范围基本上是在40万元租金的范围内(因为中介没有发现租赁问题)由法官酌情判决。

　　但记者发现，孙女士只诉请要求退还3万元中介费，没有要求中介赔偿。对未提出的诉请，法院当然不会主动去判。

　　5.原房东打的是什么算盘?

　　原房东老王一方面说租赁是为还高利贷，租赁合同无效;另一方面又说阿宝不知租赁，买卖合同有效。

　　实际上，老王欠了双方的钱，他的算盘是确认买卖有效，那么他跟阿宝之间的债就可以拿房款清了;而租赁无效，那么他和租客之间的债就可以免了。

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