未通知优先购买权人的房屋买卖合同是否有效

　　【案情】

　　江某将其所有的一套商业用房租赁给了邱某，租赁期间，在未通知承租人邱某的情况下，江某将该商业用房卖给了第三人王某，王某也支付清了合理的房价，并办理了产权过户手续，现邱某认为自己拥有优先购买权，江某与王某的私自达成的房屋买卖合同无效。

　　【分歧】

　　未通知优先购买权人的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见：

　　第一种意见认为，最高人民法院《民法通则》意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三人月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，出租人江某在未通知承租人邱某的情况下，将该商业用房卖给了第三人王某，该买卖行为侵犯了承租人邱某的优先购买权，故该买卖合同无效。

　　第二种意见认为，我国《物权法》规定，不动产物权的变动，经依法登记发生法律效力，江某与第三人王某达成了买卖合同，且办理了产权过户手续，为维护交易安全和稳定，应当保护善意买受人王某的利益，买卖合同有效，至于承租人邱某，其可以主张侵害债权而要求出租人江某赔偿损害。

　　【管析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　第一，依据《物权法》的物权变动原理，一个有效的不动产物权变动模式为：合同+登记，本案中，房屋所有权人江某与第三人王某存在事实上的不动产即房屋买卖合同，并且已办理了过户登记手续，根据《物权法》第14 条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。故本案中第三人C王某应依法取得该不动产商业用房的所有权。

　　第二，《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;但符合(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，此种情形下，受让人取得该不动产或者动产的所有权。即本案中，第三人王某也依法构成了善意取得。房屋所有权人江某因该房出租，其处分行为受到了法律的限制，但第三人王某善意且支付了相应的对价，并依法办理了产权过户登记，符合《物权法》第106条规定的善意取得的构成要件。因此，从维护市场交易秩序和保护交易安全的角度来讲，第三人王某的利益应当依法受到保护。

　　第三，虽然最高人民法院《民法通则》意见第118条规定出租人出卖出租房屋未通知优先购买权的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效，但笔者认为《物权法》颁布实施后，认定物权的变动效力应当严格执行《物权法》的相关规定;尽管最高人民法院关于《民法通则》的实施意见现行还是有效的，但《民法通则》意见所涉及的司法解释个别内容已无法适用于现在的司法实践，当司法解释与法律发生冲突的时候，应当以《物权法》为准，

　　综上，本案中，未通知优先购买权人的房屋买卖合同有效，至于承租人邱某，其可以主张侵害债权而要求出租人江某赔偿损害。