案例2—夫妻对家庭房产的权利

　　肖某与其妻许某在同一单位工作，1995年1月向所在单位缴纳16710元房屋集资款，1998年2月因感情恶化由法院调解离婚，民事调解书中叙述：“房屋由肖某居住，由肖某支付10000元人民币给许某(该住房因未进行房改，原、被告双方暂未取得房屋所有权，此处仅指居住权的分配)”。离婚后，房屋由肖某居住，许某在厂里另外租房居住。1998年7月肖某参加单位房改，与单位签订了公有住宅买卖合同书，并申请办理了房屋所有权证。2003年4月许某以房产局为被告向法院提起行政诉讼，要求撤销颁给肖某的房屋所有权证、重新颁证并由被告承担诉讼费。法院受理后，以房产局为被告、肖某为第三人开庭审理了此案。庭审中争议的焦点集中在许某是否为房屋共有人上，原告许某与第三人肖某还就双方离婚时的财产分割和集资款的缴纳情况展开了激烈地争论。2003年7月因许某与肖某双方就房屋补偿款达成协议，由肖某支付10000元住房补偿款给许某，许某向法庭申请撤诉，法庭准允。

　　案情评析：本案案情并不复杂，涉及的主要是离婚后分得房屋的一方参加房改取得房屋所有权后，由于房屋升值而引发的房屋产权纠纷。笔者认为随着我国各地住房二级市场的全面开放发展，居民以标准价补偿差价后或以成本价购买的公有住房、集资房、经济适用住房等都可依法进入市场，相对于其当时享受了政府优惠政策的购买价格而言，大多具有一定的升值空间。因此，此起房产纠纷案具有一定的代表性，笔者从以下几方面进行分析：

　　一、此案属于民事争议案件。

　　此案虽经法院作为行政诉讼案件受理，但纵观此案争议的实质是是否根据公平原则，由多分财产的一方对离婚时少分财产的一方给予补偿的问题。如果此案原告未因与第三人达成补偿协议而撤诉，不论登记机关根据生效的行政判决维持或注销第三人的产权证，争议双方的民事纠纷依然存在，还须通过民事诉讼的法律途径解决，最终由登记机关根据民事判决处理。事实上，此案如直接进入民事诉讼程序，人民法院受理后就房屋产权或房屋差价依法对争议双方进行调解或作出判决，更有利于提高司法效率，节约司法机关、登记机关和争议当事人的时间、人力和物力。

　　二、房产权属登记属于依申请行政行为和要式行政行为。对于夫妻共有的房产，不论权利申请人以夫或妻的名义申请产权登记，均不能改变其共有房产的真实法律关系;对于未提出登记申请的房产共有人，并不会就此丧失其法定的共有财产权利，其权益同样地受法律保护。正是基于此点，登记机关在受理房地产转让时，会要求房产权利处分主体提交证明其具有完整处分权的有关资料。因此，房产证上未注明共有人，只说明了共有申请人未提出权属登记申请的情况，并不排斥存在隐性产权共有人的法律事实。

　　三、肖某的房屋所有权不是婚姻关系存续期间所得的共同财产。肖某和许某离婚前后，该房的房屋所有权一直属于其所在单位;肖某参加房改后，受让并向产权登记机关申请办理转移登记，依法取得了房屋所有权;肖某的房屋所有权是离婚后取得的，因此不能认定该房屋所有权为夫妻共同财产。许某的产权要求没有法律依据，只能将双方在婚姻关系存续期间的16710元集资款认定为夫妻共同财产，而肖某离婚时所分得的房屋居住权，其房改后取得房屋所有权的升值效益，显然大于离婚时许某所分得的10000元集资款，从而引发5年后的这场纠纷。房改审批表中将许某列为肖某的配偶与真实情况不符，房改时计入房改折算的许某工龄折扣款，肖某应作为少交的房价款补交，而不是退给许某。

　　四、肖某给予许某补偿的房屋价值差额补偿金应综合各种因素来考虑。首先，房屋价值的认定不应以房改时的购房款来认定，而要以离婚时的政府定价综合市场因素来核算。其次，单位分房一般会综合职工的家庭人口多少、工龄、职称等因素，一方享受了房改的一次性付款折扣等优惠，另一方如就此丧失了在单位分房的机会，也可以按照公平原则适当补偿。另外条件相对来讲较好的一方，对离婚后生活困难的一方，可按《婚姻法》第42条的规定给予适当帮助。

　　当前，随着住房制度改革的深入及房地产市场的活跃，产权管理工作势必会出现各种新情况新课题，房产登记机关必须绷紧依法行政这根弦，提高执法水平，将产权管理工作做得更全面更完善更细致，才能更好地保护房屋权利人的合法权益，履行产权产籍管理职责。