承租人善意添附的装饰装修物如何处理？

　　经出租人明确同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的属善意添附。对承租人的装饰装修是否进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿，不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担;合同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满，出租人取得装饰装修物无需补偿。

　　房屋租赁合同期满或解除之后，就承租人在租赁期间善意添附的装饰装修物，南京房屋租赁律师认为，双方有约定的按照约定处理。没有约定的，按下列情形分别处理：

　　1.房屋租赁期间届满，合同权利义务关系终止时，经出租人同意的装饰装修物归出租人所有，且承租人无权要求出租人补偿。《房屋租赁合同解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人要求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。该司法解释是依据分摊理论作出上述规定的。因为承租人对租赁房屋进行装饰装修时，一般情况下不仅会考虑租赁房屋的用途和个人需求，也会主要考虑租赁期限的长短，以便其对房屋进行适当装修。对于租赁期限较长的房屋，承租人可能会投入较大的装饰装修费用;而对于租赁期限较短的房屋，承租人只做一般的装饰装修，甚至不做装饰装修。承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当房屋租赁合同履行期限届满以后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经完全丧失了使用价值。所以承租人不能再要求出租人给予补偿。当然，根据意思自治原则，双方另有约定或者出租人自愿给予补偿的，则另当别论。

　　2.对于房屋租赁合同提前解除的，则应根据合同解除的原因以及双方在合同解除中有无过错以及过错大小来处理装饰装修物在剩余租赁期内的残值。依据《房屋租赁合同解释》第11条规定，可以确定如下处理规则：

　　(1)因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因出租人违约导致租赁合同解除，致使承租人无法按照租赁合同约定的租赁期限使用房屋，进而无法完全享用附合的装饰装修价值。因此，对于承租人无法享用的剩余租赁期限内附合的装饰装修价值，责任在于出租人，出租人应当承担违约责任，赔偿承租人的该损失。

　　(2)因承租人违约导致合同解除，承租人不得要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但出租人同意利用装饰装修物残值的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据《合同法》关于违约责任的规定，因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，则承租人无权就剩余租赁期内装饰装修残值损失向出租人主张，应由其自行承担损失，否则即等于违约行为受到了保护，守约行为受到制裁。如果承租人给出租人造成了损失，其不仅无权向出租人索要损失，还要赔偿出租人损失。虽然承租人因自身过错而不能继续享受剩余租赁期的装修利益，责任自负，但如果出租人同意利用承租人装饰装修的，其应当在利用装饰装修物的价值范围内给予承租人适当的补偿，以体现当事人意思自治原则。当然，出租人不同意利用的，则不需要补偿。对于出租人在“利用价值范围内”予以补偿如何确定的问题，应考虑房屋租赁合同解除时剩余的租赁期限，参照剩余租赁期内装饰装修残值标准来确定。

　　(3)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。《合同法》第120条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《民法通则》第113条同样规定：“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”对于房屋租赁合同因出租人与承租人双方违约行为而提前解除时，出租人和承租人应当分别承担违约责任，对于剩余租赁期内装饰装修价值按照各自过错和违约程度予以分担。由于出租人获得装饰装修物并非一定获得利益，只有出租人同意利用的部分才能确定为出租人获得利益，因此在确定剩余租赁期内装饰装修价值时应当考虑出租人是否同意利用而定。如果出租人同意利用的，应将剩余租赁期内装饰装修价值减去出租人同意补偿的部分后的剩余价值，由出租人和承租人根据各自过错予以分担;如果出租人不同意利用的，则直接按剩余租赁期内装饰装修价值，由双方按各自过错予以分担。司法实践中，确定出租人和承租人分担责任时，应当根据双方当事人的违约行为的性质、违约事实、违约原因、主观心态等情节，综合认定双方过错大小确定，尽可能做到准确、公平、合理。

　　(4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则负担。法律另有规定的，适用其规定。如果因不可归责于出租人和承租人的事由解除合同，应当适用公平责任来处理，不应再适用过错责任。公平责任原则通常用在当事人对于损害的发生都不应承担责任时，由当事人依据公平原则来分担责任。实践中，不可归责于当事人双方的原因主要是但不限于不可抗力。《合同法》第117条和《民法通则》第153条均规定了不可抗力，如水灾、地震等自然灾害。对于因不可抗力导致房屋倒塌，出租人和承租人均无过失，但由于租赁物毁损灭失，使得租赁合同的目的无法实现，双方均可解除合同，并对合同解除后剩余租赁期内装饰装修价值的损失，按公平责任原则，由双方共同分担。

　　3.因租赁合同无效时，对于没有形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用的，由出租人所有，但应折价赔偿承租人;如果出租人不同意利用的，则承租人应当拆除，但因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;如果出租人不同意利用的，出租人和承租人按照各自的过错大小分担装饰装修物的现值损失。