房南京房地产律师释疑：如何认定物业管理公司的违约责任？

　　物业管理合同是物业管理公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任从内容上分类，一般分为两大类：一种是包括继续履行、采取补救措施的行为责任，比如履行房屋相关维修、修缮义务、垃圾清运及小区内环境维护等。另一种是金钱给付责任，比如支付违约金、赔偿损失等。物业服务合同中如果约定物业公司违约需承担违约金的标准，则物业公司应承担支付违约金的义务。但在实践中，物业服务合同一般仅对业主拖欠物业费须承担相应滞纳金进行约定，很少约定物业公司的违约金标准，因此其承担违约责任的方式一般表现为继续履行、采取补救措施的行为责任及赔偿损失的给付责任。因为少有违约金的约定，使得惩罚性违约金出现的情形比较少见，故物业公司的违约责任一般表现为补偿性违约责任，即一般不超过业主的实际损失为限。

　　同时，如何认定物业公司存在违约行为亦根据案件情况不同有所区别。根据“谁主张，谁举证”的一般举证规则，小区业主应对物业公司存在违约行为承担举证责任。比如，如果认为物业公司未履行房屋维修义务，业主需举证证明自己房屋存在需要维修的内容且该内容在双方合同约定的物业公司需维修的范围内，同时还需要举证证明通知物业公司维修而物业公司未进行维修。但同样是维修义务，如果涉及公共设施之维修，比如小区照明、排水设施等维修，则业主一般仅需要证明上述设施存在损坏未修的情形即可。从上述对比可以看出，根据合同约定的义务范围不同，物业公司承担的违约行为认定标准、业主的举证责任也存在一定的不同。因此仅能归纳出一般之原则，具体应根据实践中不同情形区别处理。