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业主委员会可以代表业主起诉物业公司返还多收取的费用吗?

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:02:16    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  业主委员会可以代表业主起诉物业公司返还多收取的费用吗?

  现实生活中,小区业主经常就物业费等收费问题与物业公司产生纠纷和矛盾。如果物业公司向业主多收取相关费用,业主应如何维权?如果通过诉讼维权,应由谁作为诉讼主体进行主张?这些都是司法实践必须回答的问题。尽管物业费等相关费用是由每个业主进行交纳,但如果要求单个业主逐一起诉物业公司要求返还,既不便捷,也缺乏效率。在这种情况下,由业主委员作为原告提起诉讼具有一定的合理性和可操作性。首先,业主委员会作为业主大会的执行机构,本身便负有一定物业管理职责。其次,《物业管理条例》第15条规定业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责,其中第2项即为:代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。尽管该条并未明确规定业委会在物业服务合同纠纷中可以起诉,但既然可以作为合同主体即相对方签订物业服务合同,从理论上自然也具备提起相应诉讼的基础。由此可见,由业主委员会代表业主起诉物业公司,要求返还物业公司依据合同或委托等关系而多收取的相关费用,是具有事实基础和法律依据的。

  【案例】

  某业主委员会诉甲物业公司合同纠纷案

  甲物业公司受A小区开发商委托,对该小区进行前期物业管理。2005年2月,A小区召开业主大会,成立了业主委员会,并向有关部门进行了备案。2006年7月,A小区业主大会通过了“以招投标方式授权业主委员会选择新的物业公司”的决议。随后,业主委员会通知甲物业公司,前期物业服务合同于2005年2月到期,小区以招投标方式选择新的物业服务公司,甲物业公司作为原有物业公司可直接参与投标,无须进行资格预审。2006年10月,经过招投标,业主委员会与乙物业公司签订了《小区物业管理服务合同》和《小区冬季供暖协议书》。随后,业主委员会通知甲、乙物业公司及开发商办理物业管理交接工作。2006年11月,甲、乙物业公司签订转入乙物业公司费用明细,确认2006~2007年度供暖费15万余元和甲物业公司预收的物业费20万余元应转给乙物业公司。但随后相关款项并未实际移交。A小区业主委员认为甲物业公司拒绝返还多收取的物业费和供暖费侵害了业主合法权益,故诉至法院,请求判令甲物业公司将上述款项返还给业主委员会或者直接交付给乙物业公司。

  一审法院经审理认为,业主委员会系随着物业管理法律、法规的颁布,在民事法律体系中出现的新的民事主体,而民事主体的权利能力、行为能力由法律、法律授权的行政法规或其他规范性法律文件进行规定。作为业主支付的物业管理费和供暖费,该费用系物业管理服务及供暖服务的对价,业主委员会如无权就该费用主张权利,新选定的物业公司也无法律依据向原有物业管理公司主张权利,单个业主起诉又需额外支出诉讼成本,这些情况综合起来,除导致新选定的物业管理企业权利受损外,尤其会影响每个业主的权利。在这种背景下,为理顺新、旧物业公司关于费用返还的法律关系,保证业主应当享有的权利不受到损害,法院最终判令由乙物业公司直接取得甲物业公司预收的款项。A小区业主委员会则仍可以依据相关法律、法规规定,对费用的使用行使监督权。

  判决后,甲物业公司不服,提起上诉,认为原审判令其将预收的物业费和供暖费移交给乙物业公司,违反现行法律法规,侵犯了缴费业主的权利,请求撤销原判,予以改判。

  二审法院经审理认为,根据查明的事实,A小区部分业主向甲物业公司预付了物业费及供暖费。A小区业主委员会与甲物业公司的物业服务合同的权利义务终止后,甲物业公司对尚未提供物业服务期间的物业费和供暖费应予退还。在此情况下,2006年11月,甲、乙物业公司签订转入乙物业公司费用明细,确认2006—2007年度供暖费15万余元和甲物业公司预收的物业费20万余元应转给乙物业公司。原审判令甲物业公司将预收的物业费和供暖费移交给乙物业公司,并不违反现行法律法规,亦未侵犯缴费业主的权利,故对甲物业公司的上诉请求,不予支持。

  ◇【分析解答】

  本案中,原被告双方对于甲物业公司多收取了物业费和供暖费这一事实不持异议。争议的焦点在于是否应将这些款项交付给业主委员会或乙物业公司。根据《物业管理条例》及《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的规定,业主委员会自身并没有被赋予占有、使用物业管理费和供暖费的权利,且在实践中业主委员会也不具备建立账户、使用资金的可能。因此,甲物业公司拒绝向A小区业主委员会支付预收的物业费及供暖费并非完全没有法律依据。然而,上述存在的困难和问题并不应成为损害业主权利的理由。在判决中,法院综合考虑了由业主个人、业主委员会和新的物业公司进行起诉这几种方式存在的利弊,从维护业主权益,理顺新、旧物业公司法律关系的角度,最终判令由乙物业公司直接取得甲物业公司预收的款项,同时明确了A小区业主委员会仍可依法监督该费用的使用。这一结果,在现有法律规定范围内,平衡了各方合法权益,不失为一个兼具原则性与灵活性的裁决。

  【法律法规链接】

  《物业管理条例》第15条



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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