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业主委员会具有诉讼主体资格吗?

作者:admin    发表时间:2014-04-30 10:02:15    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  业主委员会具有诉讼主体资格吗?

  在很多案件中,我们都可以看到有关业主委员会是否具有诉讼主体资格的争辩。对于这一问题,曾在一段时期内存在着较大争议。一种观点认为:业委会只是业主自行选举出来的组织,虽有全体业主赋予的管理权和相应的代表权,但其毕竟不同于《民事诉讼法》规定的其他组织,不具有独立的财产,不具备独立承担民事权利义务的能力,故不能成为适格的诉讼主体。另一种观点认为:业委会虽无独立的资产,但因其系经过业主大会选举产生,且经行政主管部门登记备案成立,应具有合法地位及相应的诉讼主体资格。近年来,业委会作为代表业主行使物业管理自治权的组织,其职能被社会各界寄予更大的期望,也因此被赋予了较大的权利。同时,无论从法院实务角度考量,还是从学界观点来看,观点已经日趋统一,即业主委员会应具备一定的诉讼主体资格。主要有两点理由:

  首先,业主委员会的组织职能本身要求其应享有相应的诉讼主体资格。业主委员会设立之初衷,主要考虑业主具有个体分散性和意志多元性的特点,而业主委员会作为具有稳定性的组织,其从诉讼能力以及代表能力上,均具有区别于个体业主的优势。如果否认业主委员会的诉讼主体资格,而仅让业委会拘泥于业主内部的管理却不发挥更大的职能优势,无异于是一大缺憾。而且,在代表业主进行物业管理的过程中,其势必需要行使相应的权利。如果认可业委会可以代表全体业主行使部分实体权利,却否认其能够行使与实体权利密不可分的诉讼权利,不但使得权利的行使缺乏司法保障,也与基本法理相悖。

  其次,国家现行的法律法规亦为业委会成为诉讼主体提供了法律依据。《物权法》规定:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第15条规定业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责,其中第2项即为:代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。具体来说,我国《物权法》的上述条文明确赋予了业主委员会在一定领域内,得请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,即在一定领域内,可以代表业主提起侵权之诉。而《物业管理条例》第15条规定的“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”,虽然未明确说明业委会在物业服务合同纠纷中可以起诉,但既然可以作为合同主体即相对方签订物业服务合同,从理论上自然也具备提起相应的诉讼的基础,且业委会可以代表业主起诉物业公司的案件已经得到司法实践的普遍认可。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第7条明确规定:业主委员会于下列情形下可以作为原告参加诉讼,以其主要负责人作为代表人:(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的;(4)其他侵害全体业主公共权益的行为。《上海市居住物业管理条例》第54条规定,对违反业主公约、住宅使用公约的,业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼,对业主委员会享有诉讼权利的肯定性规定在深圳等地的物业管理法规中也有涉及。

  【案例】

  某业主委员会诉甲物业公司财产所有权纠纷案

  甲物业公司是某小区的原物业管理公司。后该小区业主委员会通过招投标形式另行选聘了乙物业公司。在新旧物业公司交接之前,甲物业公司擅自将该小区内的621个灭火器拿走。小区业主委员会认为,消防设施和器材是经验收合格的楼房不可分割的部分,是属于小区全体业主的,甲物业公司的行为导致小区存在消防安全隐患,并且也违反《消防法》的规定。故诉至法院,请求判令甲物业公司返还上述灭火器。

  一审法院审理后认为,甲物业公司在作为小区的物业管理公司期间,对小区内的公共设施、设备仅有使用管理的权利,并不拥有所有权,在其停止对小区的物业管理服务时,无权将灭火器拿走。现业主委员会要求该公司返还灭火器理由正当,予以支持。根据本案证据,能够认定甲物业公司拿走的属于小区的灭火器数量为270个。故法院判决甲物业公司按照该数量予以返还。如该公司不能返还,应按照灭火器的购买价格予以赔偿。甲物业公司不服一审判决,提起上诉。二审法院维持原判。

  ◇【分析解答】

  本案中,甲物业公司在新旧物业交接期间,擅自将作为小区公共设备的灭火器拿走。其行为不仅会给小区的消防安全带来严重隐患,同时也严重侵犯了小区全体业主对灭火器材所享有的财产权。在此情况下,由小区的业主委员会作为诉讼主体,向侵害全体业主合法权利者提出相应的诉讼主张,有利于及时制止侵权行为,便捷地维护业主权益。因此,法院依法支持了业主委员会所提出的部分诉讼请求。当然,业主委员会在代业主维权的过程中,也应当依据事实和法律提出合理的诉讼请求,并提供相应的证据支持自己的主张。

  【法律法规链接】

  《物权法》第75条

  《物业管理条例》第15条



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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