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业主表决时夫妻一方未经另一方同意行使表决权的效力认定

作者:南京房地产律师    发表时间:2017-06-25 22:10:10    当前栏目:物业服务    来源:    阅读:

  业主表决权的计算规则,理论上那存在两种类型:第一种是按照专有部分来计算业主的表决权,一个专有部分一个表决权,一个业主拥有多个专有部分的,可以累计;第二种虽以专有部分计算业主的表决权,但是对于累计表决权有限制,如德国、瑞士和我国台湾地区即采此种。在限制的方法上,则采取比例限制或个数限制。比例限制是当一个业主拥有的专有部分个数超过专有部分总数的一定比例时,超过部分不予计算;个数限制则主要采取一个业主最多只有一个表决权的方法。综合来看,在表决权的计算方法上,其规范目的主要在于防止个别拥有较多专有部分的业主在共同管理权的行使方面权利过大,从而造成不公平的现象发生。

  对于业主表决权的计算方法,最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第9条规定,《物权法》第76条第2款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:(1)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。(2)总人数,按照前项的统计总和计算。

  南京房产律师指出,司法解释未对数人共有一专有部分的情况下,投票权如何计算的问题进行规定,但从上述“一个专有部分按一人计算”的表述可以看出,无论一个专有部分由多少人共有,其表决权只有一个。在夫妻共有某一专有部分场合,如果推举出一人行使表决权,固无问题,但是,如果夫妻一方参加业主大会行使表决权后,另一方以该表决权的行使未经其同意为由,请求该表决权的行使无效,应当如何处理,实务中有两种不同观点:

  南京房产律师认为,在遇到夫妻一方未经另一方同意而参加业主大会行使表决权的情形,应当认定为该行使表决权的行为是夫妻共同的意思表示,其表决权的行使合法有效。。

  首先,对于这一的处理不应当类推适用《合同法》第51条的规定,认定其表决权的行使属于效力待定的行为。其原因在于,第一,《合同法》第51条中的“处分行为”法的背景下,宜解释为债权行为。而业主的投票权的行使虽然是一种意思表示,但显然不是一种债权行为。第二,《合同法》第51条的规范目的在于对合同的效力作出判断,从而间接涉及物权变动的问题,而业主表决权的行使以及因此而通过的决议往往并不涉及物权的变动,更多的是关于共有部分的使用和共同关系的处理等问题。第三,从两者所规范的事项来看,合同仅仅涉及双方当事人的意思表示问题,因此有效、无效或者效力待定的影响主要在于双方当事人,有时也会涉及第三人。但是表决权的行使以及由此而来的决议是否通过的判断则涉及整个小区内全体业主的利益,牵涉利益广泛。从纠纷处理的妥当性、便捷性考量,也不应当轻易从效力上进行判断。

  其次,应当看到,我国的法律和司法解释对夫妻财产赋予了夫妻双方平等的权利。《婚姻法》第17条第2款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”这种“处理权”,在建筑物区分所有权场合,当然包括成员权的行使。最高人民法院《婚姻法解释(一)》第17条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权,的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由此可见,我国的司法解释在夫妻任何一方处理共有财产的对外表示方面,采纳了夫妻任何一方都是另一方的当然代理人这样一种家事代理的原则,着重点在于保护善意第三人的利益。



房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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